Недвижимость Санкт-Петербурга : Продажа квартир Санкт-Петербург : Аренда квартир в Санкт-Петербурге
главная|продажа квартир санкт-петербург|новостройки|снять квартиру|дома дачи|новости |статьи|работа| почта|
ESTATE.SPB.RU
Недвижимость Петербурга
 Жилая
  Новостройки
  Аренда
  Загородная
  Коммерческая

 Доска объявлений
 Реестр фирм
 Материалы

 Работа
 Кабинет
 Сервер
 Почта

 ON-LINE менеджер
по вопросам рекламы ICQ:468505597
Статьи
{rubrics_out}
 
{short_articles_out}
Оглавление
в рубрику: Зарубежная недвижимость
Недвижимость в Германии


Германия как пример стабильной Европы.

В то время, как цены на недвижимость во многих европейских странах ощутимо снизились за последние два года, Германия демонстрирует стабильность. Местный рынок жилья становится все более привлекательным для инвестиций.

В целом, европейские рынки недвижимости по итогам 2010 года демонстрировали положительную динамику. Европа постепенно выходит из кризиса, но не везде эта тенденция равномерна.

Согласно отчету Британской королевской ассоциации оценщиков (RICS), в течение 2010 года жилье дорожало в Бельгии, Франции, Германии и в Скандинавских странах. А, например, Кипр и Ирландия, наоборот, пережили серьезный снижение цен.

По данным Ассоциации Недвижимости Германии, за первые восемь месяцев 2010 года общая стоимость жилых и коммерческих помещений, купленных в Берлине, достигла '1,4 млрд, что на 37% больше, чем в 2009 году. Цены на вторичное жилье в Германии, по данным сайта Prian.ru, в IV квартале 2010 года были на 1,5% выше по сравнению с аналогичным периодом 2009-го.

Немецкая стабильность

Действительно, экономика страны растет, показывая хорошие темпы выхода из кризиса. Многие эксперты связывают стабильность цен на недвижимость Германии с тем, что местный рынок жилья оказался не столь привлекательным для спекулятивных вложений, как рынки европейских соседей. Объясняется это, в первую очередь, высокими затратами, сопутствующими продаже, и немалыми налогам на недвижимость. Кроме того, большинство жителей страны не имеют достаточных средств для покупки жилья, предпочитая его арендовать. Например, в Берлине только 16% жителей имеют свой дом или квартиру, остальные же годами снимают. При этом снять хорошую квартиру в центре Берлина, по данным сайта Prian.ru, можно довольно дешево. В больших городах – Лондоне, Париже или Осло – стоимость аренды квартиры, эквивалентной по качеству и расположению, в четыре раза выше.

Поэтому популярность рынка недвижимости Германии среди инвесторов набирает обороты. Особенно в последние два года. Большинство из них вкладывает свои средства ради получения арендного дохода. А вот заработать при перепродаже купленного жилья очень сложно. Как оказалось, в этом есть и свои положительные моменты.

Когда в 2008 году с началом экономического кризиса в курортных странах инвесторы стали поспешно распродавать свои активы, желая минимизировать потери, стоимость недвижимости резко упала. В это время в Германии цены снизились совсем незначительно, поскольку не было такого инвестиционного «пузыря».

До глобального финансового кризиса цены на рынках недвижимости различных стран мира стремительно повышались. По данным сайта Prian.ru, за период с 2000 по 2007 годы они поднялись на 97% в Испании, на 84% в Новой Зеландии, на 80% в Великобритании и на 65% - в Австралии. В Германии за тот же период цены упали на 18%, после чего стабилизировались.

Региональная особенность

К покупке недвижимости за границей всегда необходимо подходить взвешенно. Прежде чем инвестировать, нужно разобраться в правилах и нюансах, которые есть в каждой стране. В Германии, например, стоимость недвижимость существенно различается в зависимости от региона.

«Чем стабильнее регион, тем ниже доходность. В богатых, успешных регионах Германии она достаточно низкая. Выше она в Берлине, доходит до 10%. Однако столица входит в зону риска, - рассказала Кира Целигорова, директор по развитию зарубежной недвижимости ИГ Sesegar. - Восточную Германию не следует рассматривать как место приобретения качественного жилья — Восток не достиг западноевропейского уровня, и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. Можно купить недвижимость по бросовой цене. Доходность, казалось бы, от этого только увеличивается. Однако есть риск потерять все».

Недвижимость в Германии может быть привлекательным объектом финансовых вложений для россиян. Среди плюсов этой страны Наталия Зинонова, юрист адвокатского бюро Groll (Германия), отмечает низкие ставки по ипотеке, развитая и стабильная экономика, юридическая защищенность частной собственности. «Местные законы не устанавливают преимуществ немецких граждан перед иностранцами. Иностранец может купить квартиру, дом или землю на всей территории страны», - добавляет Наталия.

Для покупки всего лишь нужен действующий заграничный паспорт и деньги.

Приобрести, но не потерять

В Германии недвижимость можно приобрести несколькими способами: купить на вторичном или первичном рынке, на аукционе либо построить самому. Выбирая один из указанных вариантов, следует обратить внимание на некоторые аспекты.

При покупке квартиры на вторичном рынке эксперты рекомендуют обратить внимание не только на вид, но и на возраст постройки. «Многие предпочитают дома, построенные во времена, когда создавалась история. Во-первых, старые дома в основном дешевле новостроек. Во-вторых, такие здания находятся, как правило, в центральных районах. В-третьих, инфраструктура уже налажена, - рассказывает Наталия Зинонова и добавляет - Но такие дома нередко требуют серьезного ремонта».

Покупать недвижимость без личного осмотра, полагаясь на достоверность фотографий, все же не рекомендуется. Также важно присутствие при осмотре специалиста по строительству, который укажет на важные недостатки и оценит дополнительные расходы на ремонт (если состояние квартиры этого потребует). Если дом является памятником архитектуры, то проконсультируйтесь заранее о возможностях перестройки или реконструкции объекта недвижимости.

В случае покупки новой квартиры на первичном рынке риск того, что у объекта может быть задолженность или несколько собственников, отсутствуют.

Эксперты отмечают, что в современных зданиях помещения более комфортны и функциональны, их техническая оснащенность выше. Соответственно, их легче сдать в аренду.

Как и в России, по договоренности с застройщиком возможна рассрочка платежа. Гарантия на строительство на первичном рынке Германии составляет пять лет после передачи объекта покупателю. Примечательно, что если в течение этого срока покупатель обнаружит какие-либо недостатки постройки, то фирма-застройщик обязана устранить их за свой счет.

Построим сами

В Германии можно самостоятельно построить дом. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Чаще всего самостоятельно возводят жилье в небольших городах и сельской местности. Главное – убедиться в том, что на нем разрешено строительство жилого дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.

По данным Prian.ru, квадратный метр жилья при строительстве обходится от '600 до '800 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в '100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.

Но для начала следует найти квалифицированного архитектора, который не только подготовить проект, но и поможет его согласовать, предоставит калькуляцию будущих расходов.

Купить на аукционе

Малоизвестную, но чаще всего более дешевую возможность купить недвижимость предоставляют аукционы. В этом случае эксперты настоятельно рекомендуют обратиться к услугам специалиста.
Как рассказала Наталия Зинонова, приобретение жилья на торгах имеет свои плюсы: «Не надо тратиться на нотариуса и комиссионный сбор маклера, и покупная цена, как правило, ниже рыночной стоимости. Серьезным недостатком аукциона является полное отсутствие каких-либо гарантий: если позже будут обнаружены какие-то недостатки (например, гнилые балки на крыше или сырость в повале), покупатель не сможет предъявить требования по их устранению или отказаться от покупки», - предупреждает Наталия.

В связи с чем рекомендуется еще перед торгами осмотреть объект недвижимости и ознакомиться с подробным отчетом о нем в окружном суде, к юрисдикции которого относится объект. «Этот отчет содержит информацию о рыночной цене объекта и его недостатках, а также о доходах, которые он может принести. К отчету обычно прилагаются план строения и фотографии», - поясняет Наталия Зинонова.

Интерес к магазинам

Необходимо отметить, что традиционный интерес представляет и коммерческая недвижимость Германии. Наиболее частыми предложениями, по данным сайта Prian.ru, являются магазины, отели и доходные дома. Например, магазин площадью 52 кв. м в Баден-Бадене стоит '69 тыс.; магазин площадью 173 кв. м в Мюнхене – '390 тыс.; отель площадью 387 кв. м в Лейпциге – '250 тыс.; доходный дом площадью 212 кв. м – '128 тыс.

Внимание – нотариус!

В Германии договор купли-продажи недвижимости заключается при обязательном участии государственного нотариуса, который представляет интересы обеих сторон. Нотариальная пошлина составляет 1,5% от стоимости жилья.

«Нотариус удостоверяет личности продавца и покупателя, составляет договор, производит все денежные расчеты, - поясняет Наталия Зинонова. - Однако в его обязанности не входит проверка того, действительно ли квартира (дом) принадлежит продавцу и не отягощена ли она долгами (например, ипотечным кредитом)». Эксперт советует после получения проекта договора от нотариуса обратиться к адвокату. Он проверит юридическую чистоту сделки и скорректирует договор: до подписания контракта из него можно исключить пункты, которые не соответствуют интересам покупателя.

Интерес россиян

«Доля покупателей немецкой недвижимости из России – небольшая. Основными иностранными инвесторами в недвижимость Германии являются американцы, израильтяне и китайцы», - говорит Георгий Перегуда, директор по недвижимости и представитель в России Estate Deutsch. Тем не менее, в последние полгода наблюдался заметный рост интереса наших соотечественников к рынку недвижимости в Германии.

По утверждению Ольги Суриковой, заместителя генерального директора ООО «Ленальп», покупатели из Москвы и центральной России предпочитают Берлин, а Мюнхен – среда петербуржцев и сибиряков. В некоторых районах Берлина цены за последние 5 лет могли вырасти в несколько раз, в других, таких как Шпандау, Райникендорф, Шьеглиц, не менялись в течение ряда лет. Татьяна Пролеско, руководитель отдела недвижимости за рубежом компании «Элит-Проект» добавляет, что если в городе есть ВУЗ – жилье стоит дороже и выгоднее сдается в аренду. Эксперты отмечают, что в мегаполисах Германии соотношение аренды/покупки составляет 80/20.


Перспективы

В жилом сегменте в 2010 году наибольший рост арендной платы произошел в Берлине (6%), Гамбурге (5%), Мюнхене (5%) и Дюссельдорфе (3%). По результатам исследования компании BulwiendaGesa and WGF это привлекло внимание инвесторов: объем сделок на рынке жилья в Германии возрос с '3,3 млрд. в 2009 году до '3,8 в 2010 году, говорится в материалах Prian.ru.

В Европе рынок аренды особенно сложен в Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. Рентный доход здесь колеблется в диапазоне 3,9–5,1% годовых (по данным Prian.ru).

И, пожалуй, самое главное, на что следует обратить наибольшее внимание при покупке, – это регион. А также определиться с целями приобретения. Если цель покупки – качественное и интересное с инвестиционной точки зрения жилье, не стоит рассматривать Восточную Германию. Эксперты рынка уверены, что этот регион еще не достиг западноевропейского уровня развития.

Экспертное мнение:
Елизавета Конвей, руководитель направления элитная жилая недвижимость Knight Frank St.Petersburg:
Сохранение спроса на элитную недвижимость в Западной Европе способствовало, в значительной степени, отношение к ней как к надежному инструменту сохранения средств. Порядка 60-70% спроса было ориентировано на устойчивые рынки — Англия, Лазурный берег Франции, Италия, Швейцария. Покупка недвижимости за рубежом, как для постоянного проживания, так и в целях инвестиций, не рассматривалась как вложение, которое будет нести постоянный доход. Акцент сместился с прибыльности на надежность, деньги у россиян есть – вопрос состоит в том, покупка в какой стране станет наиболее безопасной


Для справки:

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Германии:
3,5% от стоимости жилья – налог на приобретение недвижимости
1,5% от покупной цены – оплата услуг нотариуса
0,5% - гербовый сбор
3-6% - комиссия агента (покупатель и продавец обычно делят поровну)
5-7% годовых – ипотечный взнос (в случае покупки с использованием ипотеки)


Степанова Мария Knight Frank St.Petersburg cпециально для портала Estate.spb.ru
http://










 


Региональный сервер недвижимости Санкт-Петербурга и Лен. области
содержит информацию о продаже покупке или аренде недвижимости в Санкт-Петербурге.
Тематические материалы, новости, статьи. Реестр агентств недвижимости и строительных компаний.
www.estate.spb.ru
Copyright 2010
Rambler's Top100 {foter} Kvartirant.RU RATING Региональный сервер строительного комплекса Санкт Петербурга