Недвижимость Санкт-Петербурга : Продажа квартир Санкт-Петербург : Аренда квартир в Санкт-Петербурге
главная|продажа квартир санкт-петербург|новостройки|снять квартиру|дома дачи|новости |статьи|работа| почта|
ESTATE.SPB.RU
Недвижимость Петербурга
 Жилая
  Новостройки
  Аренда
  Загородная
  Коммерческая

 Доска объявлений
 Реестр фирм
 Материалы

 Работа
 Кабинет
 Сервер
 Почта

 ON-LINE менеджер
по вопросам рекламы ICQ:468505597
Статьи
{rubrics_out}
 
{short_articles_out}
Оглавление
в рубрику: Юридические вопросы
ФОРМА И УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ


А. Кобцева, О. Петрова адвокаты ⌠Адвокатской фирмы ⌠Юринформ-Центр■

С введением в действие Федерального Закона Российской Федерации ⌠О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним■ стало возможным заключать договоры купли-продажи (квартиры, комнаты, дома), как в нотариальной форме, так и в простой письменной форме.


Если вы удостоверяете договор купли-продажи у нотариуса :

Если вы решите заключить договор купли-продажи жилых помещений, необходимо учесть, что договор купли-продажи недвижимости, будет являться основным документом, регулирующим правоотношения между Покупателем и Продавцом. Следовательно, в нем должны быть прописаны (указаны) все существенные условия совершаемой сделки. К сожалению, некоторые нотариусы с неохотой делают отступления от типовой формы договора. Одинаковых сделок не бывает, как и не бывает двух одинаковых Продавцов и Покупателей, каждая сделка индивидуальна. Настаивайте, чтобы условия, которые были согласованы сторонами, должны быть отражены в договоре, как минимум такие:


цена квартиры;


порядок расчетов;


сроки освобождения и постановки на регистрационный учет граждан по месту жительства;


ответственность за нарушение сроков освобождения квартиры;


права третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения.


Самое важное в договоре купли-продажи это √ цена квартиры.

Жилые помещения могут продаваться за любую цену, согласованную сторонами, однако, если цена продаваемых жилых помещений будет меньше инвентаризационной стоимости, то государственная пошлина будет взиматься с инвентаризационной стоимости. В иных случаях государственная пошлина взимается со стоимости указанной в договоре купли - продажи. Необходимо иметь в виду, если, договор будет расторгнут вы можете рассчитывать получить лишь сумму, указанную в договоре. Учитывая, падение курса рубля, в договоре необходимо указать помимо стоимости квартиры в рублях, стоимость квартиры в долларовом эквиваленте.

Указывая в договоре цену отчуждаемого жилого помещения, следует иметь в виду следующее -при продаже жилых помещений, Продавец освобождается от уплаты подоходного налога, если полученная от продажи сумма не превышает 5 000 минимальных размеров оплаты труда, (далее МРОТ), если превышает 5 000 МРОТ, то подлежит включению в декларацию о доходах и с суммы, превышающей 5 000 МРОТ уплачивается подоходный налог по действующим ставкам.

Покупатель (физическое лицо) жилых помещений, получает льготу по уплате подоходного налога в пределах 5 000 МРОТ, учитываемого за трехлетний период.

В договоре должен быть подробно описан порядок расчетов. Общепринятый порядок расчетов √ расчеты производятся после государственной регистрации Покупателем права собственности на квартиру. Первая часть суммы выплачивается после государственной регистрации, оставшиеся суммы после освобождения и постановки Продавца на регистрационный учет по новому месту жительства с указанием адреса, если этот адрес известен. При данной схеме расчетов у Покупателя на руках, кроме документа устанавливающего его право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи) должны остаться надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие, что свои обязательства он выполнил, сумму указанную в договоре уплатил, расчет полностью произвел.

Продавец, не получив денег, но, подписав договор купли-продажи, в котором указано, что ⌠расчеты произведены полностью, до подписания договора■, должен осознавать, что тем самым он подтверждает, что деньги он получил.

При подписании договора Покупателю следует помнить о членах семьи собственника, которые не являются владельцами квартиры, но имеют право в ней проживать, о супругах. Все лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, должны письменным заявлением уведомить нотариуса, о том, что им известно о продаже жилого помещения, в котором они проживают, и они не возражают против продажи и имеют желание переехать на новое место жительства и встать на регистрационный учет по новому месту жительства. Если квартира была приобретена Продавцом или приобретается Покупателем в период брака необходимо согласие супругов как на продажу квартиру, так и на ее покупку.


Если вы решили заключить договор в простой письменной форме:

Необходимо отметить, что в случае, когда Вы решили заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме, то на вас ложится бремя по составлению проекта договора, который в последствии будет представлен в Городское Бюро Регистраций прав на недвижимость для подписания и регистрации. Вполне естественно, что для составления проекта такого договора Вам необходимо прибегнуть к помощи адвоката (причем, специалиста в области гражданского права), это дает хоть какую-то гарантию того, что договор будет зарегистрирован с первого раза, так как требования ГБР к договорам, заключенным в простой письменной форме меняются достаточно часто. В случае каких-либо доработок срок регистрации, который составляет 25 дней будет увеличен.

При этом возникает вопрос, когда производить оплату по договору? Хорошо, когда Вы продаете квартиру родственникам, а если это посторонние люди (правда, бывают родственники хуже посторонних). Представьте, что Вы передали деньги, а договор не прошел государственную регистрацию √ что делать? Не надо забывать, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Все эти моменты должны быть четко оговорены в договоре купли √ продажи жилого помещения.

Когда у вас на руках будет составленный юристом проект договора купли-продажи, можно отправляться в ГБР для его подписания, при этом помните √ явиться для подписания договора нужно всем сторонам, в том числе и супругам, либо выписать доверенность на представление интересов, которую заверить у нотариуса.

В комплекте к проекту договора (не менее двух экземпляров) при себе, как, правило, надо иметь следующие документы:


Правоустанавливающий документ;


Справку о балансовой стоимости квартиры из проектно-инвентаризационного бюро;


Характеристику жилой площади (ф. 7);


Справку о регистрации (ф.9);


Паспорта сторон, участвующих в сделке или иные документы удостоверяющие личность;


Свидетельства о регистрации брака;


Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости;


Нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки в случае приобретения доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;


Справку из Государственной инспекции по охране памятников, если продаваемая или покупаемая вами квартира расположена в доме-памятнике.


Разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки (в случае, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети).

В связи с тем, что список, представляемых документов может быть дополнен регистрирующим органом, перед подачей документов его необходимо уточнить.

Оформляя договор у нотариуса, вы обязаны заплатить государственную пошлину от суммы сделки, при оформлении договора простой письменной формой госпошлина не взимается. Но в случае если вы решите составлять проект договора самостоятельно, то удовольствие может быть испорчено неоднократными походами в Городское Бюро Регистраций.

Мы уверены, в том, что если сроки регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, оформленных простой письменной формой будет существенно сокращены, то Ваши затраты на составление договоров купли- продажи жилых помещений значительно снизятся.

Статья впервые была опубликована в "Бюллетене Недвижимости " -------------------------------------------------------------------------------- ╘ Copyright. Санкт-Петербург Связь.










 


Региональный сервер недвижимости Санкт-Петербурга и Лен. области
содержит информацию о продаже покупке или аренде недвижимости в Санкт-Петербурге.
Тематические материалы, новости, статьи. Реестр агентств недвижимости и строительных компаний.
www.estate.spb.ru
Copyright 2010
Rambler's Top100 {foter} Kvartirant.RU RATING Региональный сервер строительного комплекса Санкт Петербурга