|
Договор на долевое строительство
Квартиры в одном доме иногда продают десятки фирм.
Поэтому, прежде чем подписывать договор, необходимо проверить права продавца на реализацию этой квартиры. Часто бывает, что застройщик передает квартиру генподрядчику, тот - подрядчику, тот - поставщику стройматериалов и т.д.
К сожалению, не обязательна регистрация права требования Городском бюро регистрации прав на недвижимое имущество (ГБР). Если застройщик не зарегистрировал стройку в ГБР, в этом случае лучше проверить всю цепочку передачи прав на квартиры от застройщика вашему продавцу.
В договоре между дольщиком и продавцом квартиры необходимо оговорить:
Адрес объекта, срок сдачи объекта и реквизиты фирмы-продавца
Четкое описание квартиры, ее местонахождение в доме (квартирография). Необходимо указать все требования к отделке и оборудованию квартиры.
Порядок внесения платежей, их расчет и перерасчет. Все расчеты в России проводятся в рублях, но в договоре, как правило, расчеты привязываются к курсу доллара. И часто возникают конфликты: по какому курсу платить. Поэтому в договор полезно добавить формулировку типа: 'Расчеты в рублях эквивалентно курсу доллара по курсу ЦБ на день оплаты '. Не стоит идти на заключение договора, где не определена конечная цена, - в этом случае дольщик становится заложником фирмы-продавца.
Однако, если даже конечная цена заранее оговорена, то дольщика могут попросить доплатить за инфраструктуру, оформление документов и т.д.
Как правило, во всех предлагаемых типовых договорах долевого участия большая ответственность падает на дольщика, а гарантий со стороны продавца нет. Поэтому дольщик не имеет шансов, например, на победу в суде.
В договоре должны быть указаны четкие сроки внесения платежей со стороны дольщика и ответственность продавца за несоблюдение сроков и качества строительства (штрафные санкции, пени и т.д.).
Порядок передачи прав на квартиру, в том числе порядок подписания акта приема-передачи.
Порядок и сроки возврата уплаченных сумм в случае расторжения договора. Условия расторжения должны быть прописаны очень четко. Как правило, условия расторжения крайне невыгодны для дольщика: продавец записывает в договор, что сумма возвращается в рублях, что дольщик обязан выплатит неустойку. Иногда даже, что деньги возвращаются только после того, как квартиру продадут другому покупателю, - это невозможно про- контролировать, и возврат денег растягивается на годы.
Условия расторжения должны быть определены для трех случаев: при добровольном выходе дольщика из программы финансирования, при расторжении договора по инициативе застройщика и в случае затяжки сроков строительства.
Тем не менее всегда есть риск невозврата денег. Дольщик может выиграть суд, но продавец заявит, что у него денег на счету нет.
В договоре обязательно должны быть указаны порядок и сроки регистрации права собственности в ГБР: в какой срок. кто предоставляет документы, на каких условиях, кто за это платит. Лучше ,если это организует и оплачивает застройщик, потому что весь пакет необходимых документов находится у него. Если дольщик все будет делать самостоятельно, то ему придется обратиться к юристу и оплачивать его услуги.
Юридической Консультацией ╧ 55 Городской коллегии адвокатов и агентством недвижимости "Невский простор " Санкт-Петербург, В.О., Галерный проезд, д.3, офис 524 (в одном здании с Городским бюро регистрации)
тел. 352-0960 - зав. Юридической консультацией ╧ 55 Александрова Серафима Яковлевна,
тел. 352-0557 - нач. отдела коммерческой недвижимости и долевого строительства Махнев Виктор Иванович.
E-mail : office@spb-estate.com
http://www.spb-estate.com
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
