СДЕЛКИ С ЖИЛЬЕМ В ДОМАХ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Адвокатская фирма 'Юринформ-Центр '
Адвокат Конкин Н.Е.
Большинство жилищного фонда в Санкт-Петербурге представляет собой государственный жилищный фонд, однако значительную часть жилищного фонда составляют и дома жилищно-строительных и жилищных кооперативов.
При проведении сделок с квартирами домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов необходимо помнить о некоторых особенностях возникновения права собственности на квартиры в этих домах, а также помнить об особенностях технического обслуживания и эксплуатации домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов.
В соответствии с частью 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру приобретают право собственности на указанную квартиру.
Аналогичные нормы содержались в Законе РСФСР ⌠О собственности в РСФСР■ и Законе СССР ⌠О собственности в СССР■. Необходимо помнить, что Закон СССР ⌠О собственности в СССР■ вступил в силу с 1 июля 1990 года и именно с этой даты граждане являвшиеся членами жилищно-строительных и жилищных кооперативов и полностью выплатившие паевой взнос стали собственниками занимаемых жилых помещений. При этом надо иметь ввиду, что часть 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным основанием приобретения права собственности в силу закона, а также то, что право собственности на данный вид недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты паевого взноса. Государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, необходима только для ее отчуждения.
При заключении договоров купли-продажи, мены, дарения или ренты квартиры, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, необходимо учитывать, что право собственности на квартиру возникает не только у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, но и у других лица, имеющих право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру. В большинстве же случаев Городское бюро регистрации оформляет право собственности исключительно на лицо, предоставляющее справку из жилищно-строительного или жилищного кооператива, подтверждающего выплату пая. При этом не выясняется имеет ли кто-либо еще право на паенакопление. Чаще всего такое право имеется у супруга лица, представляющего справку о выплате паевого взноса. Поэтому при заключении договора с квартирой, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение данного договора. В случае смерти супруга необходимо также проверить, не истек ли срок для принятия наследства. При этом надо учитывать, что у лица зарегистрировавшего право собственность на квартиру в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива могло быть в период выплаты пая несколько браков и, следовательно, несколько человек могут претендовать на паенакопления.
В соответствии со статьей 119 Жилищного кодекса РСФСР #G0член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные Жилищным кодексом и уставом жилищно-строительного кооператива.
Данная норма может применяться и для нынешних членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, если они не полностью выплатили паевой взнос.
Если же паевой взнос выплачен полностью, то как уже говорилось выше член жилищно-строительного и жилищного кооператива стал собственником, занимаемой квартирой с 1 июля 1990 года, поэтому с этого момента он вправе был отчуждать принадлежащую ему квартиру только по договору купли-продажи, мены, дарения.
Несмотря на вышесказанное до середины 1994 года было заключено достаточно большое количество договоров обмена, где предметом договора была квартира, расположенная в доме жилищно-строительного и жилищного кооператива, с полностью выплаченным паевым взносом.
В соответствующим законодательством такие сделки являются ничтожными, так как не соответствуют закону. Когда в 1994 году Городское жилищное агентство начало отказывать в регистрации права собственности на такие квартиры, полученные в результате обмена, то возникла ситуация когда значительное число граждан оказались перед проблемой обращения в суд за разрешением данной проблемы.
В результате появилось письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам Санкт-Петербурга от 25 сентября 1995 года N 10-13/ин ⌠ О порядке регистрации документов о правах на квартиры в домах ЖСК, приобретенные в порядке обмена в период с 01.07.90■. В соответствии с этим письмом Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере производит регистрацию в отношении квартир в домах ЖСК, приобретенных в результате обмена при представлении определенного перечня документов, которые бы подтверждали вступление заявителя в члены ЖСК и внесении им паевого взноса.
Сделки обмена с квартирами, расположенными в домах жилищно-строительного или жилищного кооператива, после 1 августа 1994 года являются недействительными.
Особенностью приобретения квартиры, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, является то обстоятельство, что в отличие от приобретения квартиры, расположенной в доме государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, гражданин может столкнуться с тем, что система технического обслуживания и эксплуатации дома жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть нарушена или затруднена в результате ненормального функционирования самого жилищно-строительного или жилищного кооператива.
Поэтому при заключении договора с квартирой, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, новому собственнику необходимо узнать следующее:
имеется ли задолженность жилищно-строительного или жилищного кооператива перед организациями эксплуатирующими или обслуживающими дом (РЖА, ГП ⌠Водоканал■, ГП ⌠ТЭК СПб■ и т.д.);
каковы тарифы на оплату коммунальных услуг для граждан проживающих в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива;
как будут строиться отношения нового собственника с жилищно-строительным или жилищным кооперативом в случае не вступления его в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива.
Если у Вас после прочтения этой статьи остались какие-либо вопросы, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией в ⌠Правовой Центр Недвижимости■. Предварительная запись по телефону 118-45-75.
Статья впервые была опубликована в "Бюллетене Недвижимости "
--------------------------------------------------------------------------------
Copyright. Санкт-Петербург Связь.
|