|
Представительство при продаже недвижимости
Заместитель заведующего адвокатской фирмы ⌠Юринформ-Центр■
СПб городской коллегии адвокатов В. Малашин.
Не секрет, что маклеры и некоторые представители агентств недвижимости стараются получить у собственников квартир доверенность на совершение любых действий с объектом недвижимости, получение денег и т.п. Цель, не всегда правая, а нередко и корыстная: продать квартиру по рыночной цене, а вернуть деньги по инвентаризационной. Оправдания у них одни - полномочия на продажу квартиры предоставлены законным порядком, а квартира продана по своему усмотрению.
Нередко квартира является последней материальной ценностью собственника и его семьи. Все ли это понимают в период заключения сделки, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя? В силу различных причин (болезнь, злоупотребление спиртным и др.) гражданин - собственник жилья все же выдает письменное уполномочие другому гражданину - для представительства перед третьими лицами.
Случай из практики:
В сентябре 1998 года гражданка Л. подписывает доверенность на отчуждение своей 2-х комнатной квартиры в центре города и на приобретение квартиры (доли квартиры), уполномочивая сразу нескольких представителей. Цель - получение квартиры меньшей площади и доплаты. Очевидно, что доплата равна разнице рыночной стоимости квартир минус вознаграждение за услуги. Однако, уполномоченный, кстати, действующий без договора, поступил просто, корыстно и вызывающе. Доплата в размере 20 тысяч долларов была положена в его карман, а гражданке была предложена разница, исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости.
Возникает вопрос: Имеет ли представитель право действовать по своему усмотрению, фактически обогащаясь за счет отчуждения чужого имущества?
Скажем с уверенностью: как правило, не имеет. Безусловно, у каждой сделки есть свои особенности, каждое представительство имеет свои отличия. Каждый представляемый ставит свои определенные задачи представителю, при этом не всегда их формулирует четко в тексте доверенности.
Ниже будут приведены аргументы в пользу вышесказанного, а пока немного теории.
В соответствии с действующим законодательством доверенность представляет письменное уполномочие, которое одно лицо выдает другому для представительства перед третьими лицами. Выдача доверенности √ это односторонняя сделка, которая должна совершаться в простой письменной форме, а в предусмотренных законом случаях доверенность должна быть нотариально удостоверена.
Нередко, в судах общей юрисдикции граждане ведут свои дела через представителей, полномочия которых выражены в нотариально удостоверенной доверенности. Тем не менее, необходимости оплачивать нотариальные услуги в данном случае нет. Это следует из норм как гражданского, так и гражданского процессуального кодекса РФ. Вышеназванную доверенность можно заверить по месту работы, месту жительства, месту лечения доверителя, а также по месту военной службы, если доверенность выдается военнослужащим.
Но само по себе наличие у представителя полномочий не обязывает его осуществлять представительские функции. Он вправе отказаться от доверенности, что повлечет за собой ее прекращение. Поэтому обычно между представителем и представляемым заключается договор поручения, где оговариваются условия выполнения поручения.
Максимальный срок действия доверенности √ три года. Если же срок действия не указан в самой доверенности, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст.186 п.1 ГК РФ).
Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
Но вернемся к доверенностям, предоставляющим широкие полномочия представителю для совершения законных действий. Обращаю внимание на слово ⌠законное■, т.е. соответствующее требованиям закона. Безусловно, здоровый, отдающий себе отчет в своих действиях человек не станет выдавать генеральную доверенность первому встречному. Данный вид доверенности встречается между близкими родственниками, а также в том случае, когда в качестве представляемого выступает пожилой, малограмотный человек, или человек, злоупотребляющий спиртными напитками. Последняя категория граждан находится под пристальным вниманием целого круга лиц: это работники жилищно-эксплуатационных организаций, имеющие сведения о должниках по оплате коммунальных услуг, это участковые милиционеры, врачи, медсестры и др. Надо признать, что некоторые лица из этого далеко не полного перечня, не всегда поступают по чести, имея свой, корыстный интерес.
Представитель, действуя от чужого имени и в чужом интересе, все же выражает свою волю. Указанное обстоятельство учитывается в гражданском кодексе, содержащем общее правило о запрещении представителю заключать сделку от имени своего доверителя (представляемого) для себя лично (например, самому купить квартиру, которую представляемый поручит продать).
Согласно п.2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 года ╧ 1407, ⌠под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско√правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них■. Таким образом, по существу на нормативном уровне проведена параллель между доверенностью и договором, что повлекло расширение сферы применения доверенностей.
Остановимся на последствиях превышения представителем своих полномочий или действий не в интересах своего доверителя, что в последние 6-7 лет на рынке недвижимости приобрело массовый характер.
Исходя из юридического смысла ст.ст.174, 182 ч.2 п.1, 183 ГК РФ, в том числе их буквального, грамматического толкования, можно сделать вывод, что представитель в любом случае должен действовать в интересах представляемого. Поэтому воля представителя должна быть направлена на то, чтобы реализовать волю своего доверителя (представляемого), для которого и возникают права и обязанности по договору. Если представитель, заблуждаясь, в ущерб интересов представляемого продает квартиру по ничтожно малой цене (например, по инвентаризационной стоимости), то какими бы широкими ни были полномочия представителя, суды, все равно, должны признать заключенный им договор недействительным, или взыскать с него денежную сумму неосновательного обогащения.
Другой пример: если представитель считал, что он приобретает кирпичный дом, а в действительности приобрел деревянный и только обложенный кирпичом, сделка признается недействительной. Это происходит и в том случае, если выданной представителю доверенностью будет поручено купить дом без уточнения материала, из которого он сделан■ (см. М.И. Брагинский. Договорное право. √с.139).
Таким образом, можно утверждать, что если представитель действует по своему усмотрению и в ущерб интересов своего доверителя, то налицо как неосновательное обогащение, так и, возможно, признаки состава преступления, предусмотренного ст.ст.159, 160 УК РФ. Безусловно, если представляемый впоследствии не одобрил данную сделку.
В связи с этим, при возникновении сомнений, а также при заключении любой крупной сделки весьма полено иметь письменное подтверждение, содержащее указание на то, что полномочия представителя подтверждаются, сделка одобряется.
Наличие подобного подтверждения может стать важным доказательством при возникновении спора.
Действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Однако, правовые последствия прекращения доверенности наступают в момент, когда представитель узнал или должен был узнать о прекращении доверенности. Поэтому права и обязанности, возникшие до соответствующего момента, сохраняют значение для представителя и его правопреемников.
Случай из практики:
Гражданин Н., выдавший доверенность на заключение договора купли-продажи своему другу, гражданину С., умер 10 ноября 1998 года. Представитель, гражданин С. узнал о смерти своего товарища только 13 ноября 1998 года, заключив в интересах гражданина Н. договор купли-продажи 11 ноября. Несмотря на то, что вышеназванная сделка была оспорена правопреемником гр. Н., суд все же признал ее действительной.
Как видите, проблемы, связанные с представительством при продаже недвижимости достаточно сложны и требуют специальных знаний граждан, юристов. В казалось бы безвыходной ситуации, нередко, можно найти выгодное для вас решение. Поэтому, перед тем как отдать свои заработанные деньги, или продать свою квартиру, подумайте, не следует ли привлечь юриста для сопровождения предстоящей сделки. Приняв подобное решение, вы ⌠разгружаете■ суды от потенциальных споров, существенно снижаете степень своего риска, которая всегда присутствует в сделках с недвижимостью.
Если у Вас возникнут вопросы, Вы можете записаться на бесплатную консультацию в ⌠Правовой центр недвижимости■ по телефонам: 118-45-75, 118-45-70.
Статья впервые была опубликована в "Городском Каталоге Недвижимости "
--------------------------------------------------------------------------------
Copyright. Санкт-Петербург Связь
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
