|
Состояние рынка - цены, активность, прогнозы
События 17 августа сильно ударили по рынку недвижимости. Самое явное последствие - снижение цен, достигшее к концу мая 35-45% на стандартное жилье Санкт-Петербурга.
Причины снижения цен.
Причины снижения цен достаточно очевидны. Несмотря на любовь к доллару, мы находимся в рублевой зоне. Привязка зарплат к твердой валюте в большинстве случаев оказалась фикцией. Снижение доходов в долларовом исчислении, неясность дальнейшего развития ситуации обусловили потерю желания вкладывать деньги (может быть последние) в недвижимость, и заставили покупателей затаиться до лучших времен. Кто станет торопиться покупать товар, цена на который падает каждый день?
Но сегодня легко строить логические цепочки. А осенью 1998г. вообще мало кто понимал, что делать и с деньгами и с квартирами. В какой-то момент показалось, что по сравнению с виртуальными ГКО недвижимость - единственное, что осталось для сохранения капиталов. А тут строители вдруг объявили об огромных скидках. Как-то все забыли, что основные стройматериалы покупаются за рубли, и теоретически долларовая стоимость нового жилья может уменьшиться раза в три.
В среде продавцов распространено мнение, что обвал рубля должен повлиять только на стоимость типового жилья в новых районах, а старый фонд в центре не связан с ценами на стройматериалы. Это заблуждение. Нельзя забывать, что количество коммуналок в Санкт-Петербурге огромно, расселяются они в основном на отдельные квартиры в новых районах. И именно их стоимостью определяется стоимость расселения.
Откуда столько квартир?
Рынок долевого строительства не только установил новый уровень цен, но и оттянул на себя очень много покупателей . Одновременно возросло предложение квартир на вторичном рынке. Появилось невиданное в последние годы количество прямых продаж. Причин здесь несколько. Многие малообеспеченные люди (например, пенсионеры) вынуждены избавиться от ненужных квартир, будучи не в состоянии оплачивать лишние метры. Те, кто уже уехал за границу и оставил здесь 'запасной плацдарм ', решили лучше получить живые деньги, чем неясную перспективу национализации жилья или чего-либо подобного. Другие в очередной раз убедившись, что от нашей страны можно ждать чего угодно, наконец приняли окончательное решение - уехать. Возможно, этим объясняется начавшееся только через полгода - примерный срок подготовки документов на выезд - резкое падение цен.
Кажется, что квартира не может стоить так дешево, еще немного и все вернется...
Продавцы сдают свои позиции с большим трудом. Только в конце февраля у некоторых из них кончилось терпение. Те, кто больше не мог ждать, стали снижать цены. И этот процесс пошел лавинообразно. Из-за низкого спроса покупаются только самые дешевые квартиры - штук 5 из 100. В рекламных изданиях разброс цен достигает 30%. Продавец квартиры находится в полной зависимости от волеизъявления покупателей. Он не имеет право голоса. Но смирится с тем, что за несколько месяцев растворилась треть стоимости его родной уютной квартиры, за которую всего несколько месяцев назад шла бы драка, - очень сложно.
Особенно для тех, кто уезжает за границу на ПМЖ. Они владеют самым добротным жильем в городе, в престижных районах, квартиры в основном продаются впервые и ценились очень хорошо. Эти люди всегда были в курсе, что сколько стоило. Для них девальвация - очень сильный удар. Не многие готовы противостоять ему. Их не может успокоить, что в рублевых ценах их квартиры подорожали. Они везут с собой доллары. И кажется, что квартира не может стоить так дешево, еще немного и все вернется только не надо торопиться... Но будьте реалистами. Кто бы поверил 16 августа, что через месяц доллар будет стоить дороже не на 2-3 рубля, а в 3-4 раза. Здесь очень уместно сравнение квартир с уникальными драгоценностями, которые во время войны обменивались на хлеб.
Есть ли смысл отложить продажу?
Есть ли смысл отложить продажу на какой-то срок? Каждый продавец должен проанализировать свою ситуацию и выбрать оптимальное решение.
Хочу предложить Вашему вниманию ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДАХ РОССИИ Геннадия Стерника - главного специалиста Российской Гильдии риэлтеров по анализу рынка недвижимости, действительного члена Российского общества оценщиков.
Объективная информация к размышлению: даже самые благоприятные прогнозы не предвещают возвращения цен к докризисному уровню раньше чем через 1,5-2 года. Следуя традициям нашего государства эти сроки скорее возрастут, чем сократятся. В тоже время, с каждым годом даже когда-то элитные кооперативные дома теряют свою эксклюзивность. Новое кирпичное строительство 'задавило ' их просторными холлами, интересными планировками, новыми коммуникациями, соседями равного социального статуса, охраной и т.д. Этот разрыв увеличивается с каждым днем. Причем стоимость новых квартир находится на одном уровне с вторичным рынком.
Однозначно не следует откладывать продажу квартир с хорошим (на сегодняшний день) ремонтом. Каждые полгода появляются новые материалы и технологии, мода меняется, а состояние квартиры только ухудшается.
Менее всего цены снизились на небольшие видовые квартиры без явных недостатков в историческом центре (район Дворцовой площади, начало Мойки и канала Грибоедова) в домах после капитального ремонта. Возможно это произошло за счет возможного интереса для иностранцев (сегодня этого спроса нет), да и количество таких квартир исчисляется несколькими десятками. Если у продавцо таких супервариантов есть время - можно и подождать свой шанс.
Сегодняшние покупатели. Какие они?
Интересные черты присущи многим сегодняшним покупателям. На арену вышли представители другого социального слоя. Не всем из них удалась новая роль - хозяина положения. За прошедшие годы они смогли накопить несколько тысяч доплаты, а сегодня могут диктовать условия рынку. Неожиданное вознесение на верхушку олимпа проявило самые нехорошие человеческие черты - высокомерие, вседозволенность, наглость, грубость, хитрость, подлость. Образно говоря, много мути поднимается со дна после шторма.
17 мая 1999 г. - точка минимума?
На мой взгляд, с понедельника 17 мая резко повысилась активность покупателей. Разрядившаяся политическая атмосфера позволила начать им реализовывать свои планы, которые были заморожены еще в августе 1998 года. Отсутствие экономического роста в стране, по идее, не дает предпосылок роста цен, но отложенный спрос огромен. Именно им вероятно можно объяснить необычную реакцию покупателей на изменение цены квартир: снижение цены в рекламе, например, с 14000$, до 13000$ и даже до 12500$ - не вызывает интереса. Появление этой же квартиры за 12000$ - шквал звонков, аукцион, повышение цены, быстрое оформление.
Увеличилось не только количество телефонных звонков, но и тон покупателей - снобизм исчез за два дня. Некоторые клиенты прямо говорят, что они выжидали низшей точки падения и, на их взгляд, это время пришло.
Продавцы! Сказанное касается не Вас. Число сделок увеличится, но количество реально продающихся квартир огромно, речи о повышении цен нет. Прекратилось бы падение.
Дальнейший прогноз (осень, зима) затруднителен. Так перенос даты вступления в силу закона 'О соответствии доходов и расходов ' перечеркнул все предновогодние предсказания. Не исключено, что подобное произойдет и с новыми прогнозами.
На мой взгляд, кризис 17 августа заканчивается. Страна приспосабливается к новым правилам игры. Знать бы, когда этот следующий крутой поворот. Но пока все относительно спокойно.
зам. директора, ведущий специалист агентства "Becar "
Рысев Леонид Юрьевич
e-mail rysev@sp.ru
Тел. (812) 306-22-88
http://www.rysev.sp.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
