|
Место риэлтера на сегодняшнем рынке недвижимости
В результате снижения активности и падения цен доходность операций с недвижимостью еще более снизилась. Это заставило агентства задуматься о своей роли на рынке. Усложняет их положение то, что в предыдущие годы из-за нежелания поступиться текущими интересами и договориться о создании закрытого Единого Информационного Пространства, не добившись массового распространения эксклюзивных договоров, агентства потеряли контроль над информацией. Это, а также крах в 1997-1998 гг. множества крупных фирм, использовавших клиентские деньги, рухнувшие банки, потеря доверия клиентов, - привело сегодня агентства к роли элементарных сводников и грозит задавить цивилизованный рынок. Не иметь возможность брать деньги за информацию и хотеть получить что-то за сводничество? Взаимоисключающие вещи. Информация - в 1993-1997 годах это главный козырь в ответе на вопрос: 'За что Вы берете деньги? '. Пренебрежительное отношение к эксклюзивам в предыдущие годы сейчас привело риэлтеров к необходимости снижать комиссионные до минимума. А что делать, если одна и та же квартира может быть многократно выставлена от разных агентств в 'Бюллетене недвижимости ', который стоит 2 рубля.
Нужны ли посредники рынку недвижимости?
В ответ на жалобы риэлтеров можно было бы сказать: 'рынок диктует условия, хватит господа агенты, пожировали, когда вся страна ┘ '. Агентства теряют свои позиции, но смешно и жутко слушать рассуждения о том, что рынку недвижимости посредники не нужны. Фирма, предоставляющая комплекс услуг на достаточно высоком уровне, не может существовать на комиссионные в 500$ с редкой сделки. Без агентств - плохо. По официальной статистике ГБР количество арестов квартир за год (с февраля 1998г. по февраль 1999г.) увеличилось вдвое. Притом, что число сделок меньше.В то же самое время 'левые ' сделки расцвели пышным цветом. Агентства теряют прибыль. Похоже, до новой волны массового закрытия фирм осталось не долго. Только предприняв ряд согласованных, уверенных шагов легальные риэлтеры могут изменить свою роль на рынке и сократить количество пострадавших при сделках с недвижимостью.
Начинать, на мой взгляд, необходимо с восстановления контроля над информацией. Информационные базы агентств - вот что было самым ценным в годы подъема риэлтерского бизнеса. Именно ими и организацией системы расчетов агент был привязан к фирме. Сегодня нет ни первого, ни, в большинстве случаев, второго. И огромные деньги, когда-то вложенные в раскрутку марки, не дают желаемого результата.
Серые маклеры. Кто эти люди?
В прессе много разговоров о черных (или серых) маклерах. Кто эти люди? Сколько их? На мой взгляд, настоящих маклеров еще c 70-80 гг. занимаюшихся недвижимость, сейчас можно сосчитать по пальцам. Те, о которых сегодня говорится на страницах печати, и именно их количеством обеспокоены руководители агентств - это агенты разорившихся фирм. Их подставило агентство, бросило на произвол судьбы, оставило один на один с людьми потерявшими деньги или квартиру. Имея свой круг клиентов, знания и опыт, в силу перечисленных выше причин не видя роли агентства ни в предоставлении информации, ни в организции надежной системы расчетов, они решили работать на себя.
Многие из них очень хорошо знают профессию риэлтера и умеют работать. Да и из мировой практики известно, что основу рынка составляют мини-агентства. Шеф плюс помощники. Только там, в отличие от наших серых посредников, эти микро-фирмы действуют легально, подконтрольны и не пытаются заниматься организацией расчетов. Для этого служат надежные, не вызывающие тени сомнения, обеспечивающие соблюдение схемы расчетов Эскрослужбы.
Недостатки частных посредников следующие:
- абсолютно отсутствует контроль над этим фактически не признанным видом оказания услуг. Из проверяющих - только совесть и необходимость сохранения репутации. Этого не всегда хватает. Редкий человек самодостаточен. Не каждый устоит перед сиюминутной прибылью, в угоду будущим интересам;
- при уровне криминализированности нынешнего общества индивидуальное предпринимательство опасное занятие, как для маклера так и для его клиентов;
- при расчетах основной механизм - ячейки. Далеко не самый лучший способ передачи денег (см. О расчетах);
Независимые эскрослужбы заменят ячейки и агентства ?
На мой взгляд, со дня на день можно ожидать появления независимых эскрослужб с надежной и четкой схемой расчетов. Они очень востребованы сегодня и призваны заменить допотопные ячейки. С их появлением, если не будет ограничен доступ к информационным базам, установлен реальный запрет на ведение риэлтерской деятельности без лицензий и изменена процедура ее выдачи, - серые риэлтеры окончательно заберут огромный кусок рынка недвижимости. Если бы система контроля над их деятельностью со стороны государства была налажена, эскрослужбы действительно надежны - появление небольших профессиональных бюро недвижимости можно было бы только приветствовать. Но в сегодняшних условиях в нашем государстве расползание рынка на множество неуправляемых 'невидимых ' серых посредников - не лучшая тенденция.
Кроме возможного негативного воздействия на состояние рынка недвижимости, это явно не в интересах действующих профессиональных легальных агентств недвижимости уже с накопленным опытом, отработанными технологиями, профессиональными сотрудниками. Поэтому, еще раз призываю всех действующих серьезных участников рынка объединить свои усилия для создания жизнеспособной системы существования легальных профессиональных риэлтеров. 'Промедление смерти подобно. '
Состояние и истоки текущей ситуации, на мой взгляд, очень хорошо проанализированы в серии статей Вячеслава Кострова: 'Риэлтеры Петербурга. Кто они ': 'Партийная организация и партийная литература ', 'Единое ' информационное пространство ', 'Окончательный диагноз ' .
Положительно кризис сказался на ...
Несмотря на все негативные для рынка последствия кризиса, ускорилось его продвижение к эксклюзивности. То есть состоянию, когда продажей квартиры на заранее оговоренных условиях, в оговоренный срок занимается только один агент. Такой рынок несет в себе много хорошего как для клиента, так и для агента. У семи нянек дитя без глаз (подробнее см. Продавцу).
Для перехода к цивилизованным схемам работы, основа для которых - большая доля эксклюзивных продаж, есть обязательные условия:
╥ Значительная часть агентов - профессионалы.
╥ Сложившееся рекламное поле.
╥ Работающие агентские договора.
╥ Поддержка со стороны государства.
Часть условий уже выполнена, для некоторых разразившийся кризис стал толчком в нужную сторону.
Из-за сжатия рынка работать на нем без полученных ранее знаний, навыков, сложившейся клиентуры стало невозможно. Дилетанты уходят. Это плюс. Рынок становится более профессиональным.
Рекламные издания всем хорошо известны. Количество их ограничено. Это 'Бюллетень недвижимости ', 'ВКПб ', 'Из рук в руки ', 'Региональный сервер недвижимости ' - www.estate.spb.ru, Риона - www.flat.spb.ru, 'Недвижимость и строительство С-Пб '. Каждое занимает свою нишу. Придумать какой-то необычный недорогой рекламный ход для продвижения квартиры на рынке практически невозможно. Из этого следует, что покупатель без труда найдет нужную ему квартиру, если она кем-то была умело запущена в рекламу. А профессиональный агент не станет тратить свое время и деньги на рекламу квартиры, которой занимается еще кто-то.
Вот только государство и в хорошие времена не сильно беспокоили проблемы риэлтеров. Максимум, на что оно обращало свое внимание, - хорошо ли фирмы платят налоги. Похоже, что и сегодня не будет поддержки. Несмотря на то, что рядовые граждане теряют порой последнее жилье.
Причина этого - в несертифицированных системах расчетов, не сложной бюрократической процедуре получения лицензии; отсутствии системы контроля деятельности, и как следствие - непрофессиональных, а иногда просто полукриминальных действий людей, работающих на рынке недвижимости. Похоже, многие надзирающие органы до сих пор надеются, что рынок сам отсеет непрофессионалов и проходимцев. Это лозунги начала перестройки - разрешено то, что не запрещено. Вспомните торговлю с машин, с ящиков, без весов и чеков, грязь, просроченные продукты и т.д. Даже в розничной торговле рынок не смог самонастроиться. А там для покупателя, который не должен был ходить в плохие магазины, период между покупками один день. Выбрать агентство недвижимости ему, клиенту, возможно, придется только один раз в жизни. Кто как не государство обязано помочь ему в этом?
зам. директора, ведущий специалист агентства "Becar "
Рысев Леонид Юрьевич
e-mail rysev@sp.ru
Тел. (812) 306-22-88
http://www.rysev.sp.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
