|
СРЕДНЯЯ ЦЕНА М2 ВСЕ-ТАКИ РАСТЕТ ИЛИ ВСЕ-ТАКИ ПАДАЕТ'
Как показывают результаты нашего «Мониторинга» средняя цена м2 как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты).
Как видно на Диаграмме выше, средняя цена м2 во всех объектах (и с высокой стадией готовности, и с низкой стадией готовности) неуклонно снижается, пусть и незначительными темпами.
С другой стороны, средняя цена м2 только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается.
Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены м2 предложения Застройщика'
Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние):
1). Изменения средней цены м2 на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.);
2). Изменения средней цены м2 (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы).
Как бы ни менялась средняя цена м2 по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены м2 предложения Застройщика. Более того, цена м2 и изменения стадии строительства взаимосвязаны.
На данный момент, если вы хотите купить квартиру в Петербурге на стадии «забор», экономия составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего.
Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены м2 от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений. Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года(берем большинство случаев за общепринятую норму).
Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены м2 предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены м2 на все остальные строящиеся объекты.
Третье допущение - экспертным мнением мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 (семь) стадий.
СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
1 – «Забор»;
2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»;
3 – «2-3 этаж»;
4 – «Половина дома»;
5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»;
6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»;
7 – «Ввод в эксплуатацию».
Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены м2 и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными.
Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены м2 от изменения стадии готовности объекта.
NormInfo
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
