|
КАК СТАДИЯ ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА ВЛИЯЕТ НА ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕНЫ М2 ЗАСТРОЙЩИКА
Изменение средней цены м2 при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2 780 руб. увеличения средней стоимости м2.
О ЧЕМ ЭТО ГОВОРИТ НАМ? ПОЧЕМУ ЭТИ РАСЧЕТЫ ИНТЕРЕСНЫ?
Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «СКОЛЬКО МОЖНО СЭКОНОМИТЬ, ПОКУПАЯ КВАРТИРУ НА РАННЕЙ СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА?
Теперь давайте поговорим о прогнозе изменения средней цены м2 до конца 2012 года.
3. ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ М2 ДО КОНЦА 2012 г.
НА РЫНКЕ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Предлагаем Вашему вниманию прогноз, сделанный в августе 2010 года.
При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape). (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели)
Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков).
В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как:
- активность спроса (показатель - индекс BN);
- объем нового предложения, (показатель - млн. м2);
- объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.);
- стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США);
- влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy);
- изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года;
Для построения прогноза использовались индикаторы рынка недвижимости BN, так как данные индикаторы, разработаны уже достаточно давно, и являются на данный момент неким стандартом, который можно использовать в расчетах. Как известно, индекс BN средней цены м2 показывает изменения средней цены м2 по городу, включая все объекты на рынке строящейся недвижимости.
На конец 2012 года, согласно нашему прогнозу средняя цена м2 на рынке строящегося жилья(индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены м2 в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена м2 к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%.
Поскольку в наши задачи входит прогнозирование цены м2 более детальное, например, в зависимости от стадии строительства объекта, или от типа квартиры, мы планируем дальнейшую реализацию проекта «Мониторинг ценового предложения» с целью накопления достаточного количества данных (достаточной длины временного ряда) для более детального и качественного прогнозирования показателей рынка.
Все последующие прогнозы изменения средней цены м2 в зависимости от стадии строительства, сроков сдачи, типа квартиры, NormInfo будет предоставлять в качестве публикаций для специализированных СМИ и под заказ участникам рынка строящегося жилья.
NormInf
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
