|
Немецкие строительные сберегательные кассы скоро и у нас в России?
В европейских странах помимо ипотеки сильно развит и такой инструмент для приобретения недвижимости как строительные сберегательные кассы (ССК). Закон о строительных сберегательных кассах был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ достаточно давно, и предполагается, что он будет принят летом 2008 года. ССК наиболее широко представлены в Германии, где через них проходит до 50% инвестиций в жилье, и не исключено, что после принятия этого закона в Россию придут именно немецкие строительные сберегательные кассы. Попробуем разобраться, что же такое стройсберкассы и как они работают в Германии.
Взаимная помощь
Каков принцип работы строительной сберкассы? Приведем пример. Десять человек нуждаются в жилье, но каждый из них может накопить в год лишь 1/10 от стоимости недвижимости. Если же эти десять человек объединят свои сбережения, то один их сможет купить жилье уже после года сбережений, при условии что в дальнейшем он будет выплачивать оставшуюся сумму. Через два года приобрести жилье сможет второй человек, после трех – третий и так далее. Конечно, схема работы современных стройсберкасс выглядит гораздо сложнее, однако в ее основе лежит именно такой принцип. Этот же принцип характерен и для кредитных потребительских кооперативов граждан (КПКГ) и жилищных строительных кооперативов (ЖСК) в России, где пока отсутствует законодательная база для деятельности строительных сберегательных касс. Единственным существенным отличием немецких стройсберкасс от российских КПКГ является поддержка вкладчиков со стороны государства и даже работодателя в виде премий.
История строительных сберегательных касс
Хотя система сбережения средств на строительство жилья зародилась еще в 200 годах до н.э. в Китае, первая стройсберкасса была основана в 1775 году в Бирмингеме (Англия). Первая немецкая ССК – «Стройсберкасса для каждого» (Bausparkasse f?r Jedermann) — была основана пастором Фридрихом фон Бодельшвингом в 1885 году. Однако свое развитие в Германии система ССК получает в 1920 годах после Первой мировой войны. В конце 1930 годов отменяется традиционная система, когда жребием решалось, в какой очередности вкладчики стройсберкасс получают кредит на покупку недвижимости. Эта система была заменена на оценочную систему, когда срок выдачи кредита определяется тем, как вкладчик накапливает средства в стройсберкассе.
Настоящий расцвет строительных сберегательных касс наступил после Второй мировой войны, когда Германия была разрушена и жилья катастрофически не хватало. В 1973 году вступил в силу закон о строительных сберегательных кассах. В 1991 году после внесения дополнений в закон немецким стройсберкассам был открыт путь на иностранные рынки.
Как работает стройсберкасса в Германии
Перед заключением договора со стройсберкассой вкладчик должен определиться с суммой, которая ему необходима для покупки или строительства жилья – от этой суммы в последствии будут зависеть размер ежемесячного платежа и размер кредита. При заключении договора со стройсберкассой вкладчик платит 1-1,6% от суммы предполагаемых накоплений в качестве вступительного взноса. Кроме того, ежегодно необходимо оплачивать ведение счета. В принципе стройсберкассы не обязывают вкладчика вносить определенную сумму в период накопления. Однако размер ежемесячного взноса оговаривается, чтобы срок накопления до выдачи кредита не был слишком долгим.
В период накопления вкладчику начисляются проценты (в зависимости от тарифа), а также он может получать премии от государства (8,8% от затрат на взносы, но не более 512 евро ежегодно, если его годовой доход не превышает 25.600 евро) и работодателя.
Далее вкладчик накапливает 40-50% от необходимой суммы и получает кредит (соответственно, в размере 60-50%). Время, когда стройсберкасса должна выдать кредит, не может быть оговорено заранее, так как это зависит от поступления денег от новых вкладчиков. В Германии 40%-50% необходимой суммы вкладчик накапливает в среднем за 8-9 лет. Пример:
Необходимая сумма 100.000 евро
Кредит выдается после накопления 40% от необходимой суммы
Ежемесячный взнос 0,4% — 400 евро
Вступительный взнос 1000 евро
Итого: требуется 8 лет и 6 месяцев.
После накопления 40-50% выдается необходимая для покупки или строительства жилья сумма, состоящая из накопленных средств и кредита. При выдаче кредита взимается комиссия в размере 2-3% от его суммы. Процентная ставка по кредиту составляет 4,5-6,5% (как правило, на 1% ниже ставок по ипотечным кредитам).
Различные формы стройсберкасс в Германии
Немецкие строительные сберегательные кассы различаются по форме собственности.
Первую группу образуют 15 частных стройсберкасс, которые являются акционерными обществами и принадлежат, как правило, страховым компаниям или банкам. Наиболее крупные из них это Schw?bisch Hall AG, W?stenrot Bausparkasse AG, BHW Bausparkasse AG, HUK-COBURG-Bausparkasse AG. Свои стройсберкассы имеют крупные немецкие банки (Deutsche Bank, Dresdner Bank).Особняком стоит Quelle Bauspar AG – подразделение концерна Quelle, работающее с 1990 года. Это единственная на немецком рынке директ-стройсберкасса, это значит, она не имеет ни офисов, ни филиалов, ни агентов. Все клиенты и заинтересованные получают информацию и консультации по телефону и Интернету.
Вторую группу представляют стройсберкассы федеральных земель Германии. На сегодняшний момент это 11 ССК. Характерно, что поскольку данные стройсберкассы действуют только в границах своих федеративных земель, то конкуренция между ними отсутствует.
Что планируется в России
В соответствии с законопроектом о строительных сберегательных кассах ССК создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк. Принцип работы строительных сберегательных касс следующий. Вкладчик, решивший вносить деньги в ССК, накапливает за определенный период времени (не менее 24 месяцев) 50% от предполагаемой суммы, которая ему требуется для жилищных нужд: покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых, а также, как предполагает законопроект, государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20% от накопленных средств (но не более 14.000 рублей). Когда на счету вкладчика накапливается 50% от требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6% годовых. Важно, что в систему ССК включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. Таким образом, строительные сберегательные кассы – это частное кредитное учреждение, находящееся под контролем и защитой государства.
Вывод
Можно предположить, что депутаты Госдумы РФ, подготовившие законопроект о стройсберкассах, частично ориентировались на опыт немецких коллег. Как мы видим, законопроект вполне сопоставим с практикой немецких ССК, вплоть до максимального размера годовой премии от государства и процентных ставок. Поскольку законодательство Германии с 1991 года позволяет немецким ССК работать на иностранных рынках, то, если закон будет принят в России, их приход на наш рынок – это дело времени. Как стало известно нашим специалистам, крупнейшая стройсберкасса Германии «Schwaebisch Hall» уже имеет план продвижения в российские регионы и ведет переговоры о сотрудничестве с различными КПКГ и ЖСК.
Нужно учитывать, что в российский рынок имеет перед немецким одно несомненное преимущество для строительных сберегательных касс: если в Германии разница между процентными ставками по ипотеке и кредитом от ССК составляет 1-2%, то в России – 5-6%, что делает стройсберкассы в перспективе крайне привлекательным инструментом для решения жилищного вопроса. А пока в России наиболее близкой стройсберкассе по структуре организацией являются кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ), где процентные ставки также невелики, как и у ССК, но, к сожалению, отсутствует поддержка в виде премий со стороны государства.
Материал подготовлен Межрегиональным КПКГ «СТРОЙ И ЖИВИ»
http://www.jurinform.ru/
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
