|
2003-12-17 00:00:00
В случае снижения доходности на рынке недвижимости возможен его обвал, чему способствует существующая структура собственности на квартиры в новостройках. С таким заявлением выступил на днях президент московской риэлторской компании "Домострой" Дмитрий Молчанов. Его аргументы сводятся к тому, что квартиры в Москве сегодня дороги, причем очень часто их покупают не конечные владельцы, а инвесторы (как компании, так и частные лица ? RBC daily), что при затоваривании и падении цен на жилье станет губительным для первичного рынка жилья в Москве. Опрошенные RBC daily участники рынка скептически отнеслись к этому заявлению. Их главный аргумент ? здравый смысл инвесторов. Между тем, по некоторым оценкам, в условиях, когда цены растут по инициативе продавцов, а количество непроданных квартир тоже увеличивается, велики шансы того, что рынок недвижимости действительно ожидает кризис.
По словам Дмитрия Молчанова, до 40% квартир в новостройках покупаются на деньги инвесторов, а не конечных потребителей. "Поэтому, как только доходность на рынке жилья снизится, товар будет сбрасываться на рынок. А дальше будет психологический эффект, который потянет за собой обрушение рынка", ? считает руководитель "Домостроя". При таком развитии событий на столичном рынке жилья в момент спада останутся и смогут работать только наиболее профессиональные риэлторы, уверен Дмитрий Молчанов. Правда, если в Россию до 2005 г. придут существенные западные инвестиции, по его прогнозу, рост цен на жилье в новостройках сохранится и первичный рынок продержится еще лет 5?7.
Правда, в Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) подобные прогнозы считают необоснованными. "У нас очень много говорят, что недвижимость скупается инвесторами, а не конечными потребителями. Однако, на мой взгляд, 40% квартир, приобретаемых инвесторами, ? это излишне оптимистичный показатель", ? сказал RBC daily Андрей Куприянов, зам. начальника отдела маркетинга ДИПС. Резкого же обвала рынка,по его слова#м, ожидать не следует. Во-первых, владелец сможет выставить квартиру на рынок только после того, как оформит на нее право собственности. "Это долгая процедура, которая занимает 0,5?1,5 года. Поэтому инвесторы, купившие жилье сегодня, физически смогут продать ее только через 1,5?2 года", ? говорит Андрей Куприянов. Во-вторых, все, кто вкладывает деньги в квартиры, наверняка понимают, что недвижимость ? это надежный, но малоликвидный способ инвестирования, отмечает Андрей Куприянов, поэтому предполагать, что инвесторы побегут выбрасывать квартиры на рынок, ? опрометчиво. "Для этого нужна действительно кризисная ситуация, подобная 1998 году, когда провал наблюдался повсюду", ? говорит г-н Куприянов.
Схожей точки зрения придерживаются и столичные девелоперы. "Конечно, данные о том, что до 40% квартир в новостройках ? это собственность инвесторов, могут быть верными. Правда, здесь следует учесть, что все квартиры в новостройках реализуются по договорам инвестирования. Поэтому достаточно сложно отследить, чьей собственностью они становятся ? компаний-инвесторов, покупающих квартиры, чтобы вложить таким образом свои средства, либо людей, приобретающих жилье для себя", ? сказал RBC daily Александр Гаврилин, ведущий инвестиционный аналитик строительной компании "Система-Галс". Он согласен с утверждением, что далеко не факт, что, когда цены перестанут расти и таким образом доходность на рынке жилья снизится, квартиры начнут распродаваться одновременно многими инвесторами. "Дело в том, что покупка квартиры ? это долговременное вложение денег. И поскольку инвестор тратит на нее свои свободные деньги, вряд ли можно говорить, что с изменением рыночной ситуации квартиры будут выбрасываться на рынок, ? отмечает Александр Гаврилин. ? Кроме того, пока рынок "кушает" все, что строится. Неликвидных квартир в Москве сегодня нет. Просто какие-то квартиры продаются раньше, какие-то ? позже. И если кого-то смущают "пустые" окна в новостройках, то это еще не говорит отом,что квартиры там #не проданы".
С другой стороны, следует учитывать тот факт, что процветание вышеупомянутых структур напрямую зависит от состояния рынка недвижимости, и они, конечно же, являются стороной заинтересованной. Чем дольше будут держаться высокие цены ? хотя бы и ценой определенных финансовых потерь ? тем выше будет их маржа. В неформальных беседах участники рынка признаются, что уже сегодня множество новостроек в Москве стоят непроданными (стоит, например, походить вечером по району вокруг метро "Таганская"), потому что цены на жилье слишком высоки и инвесторы не могут его реализовать. Средний квадратный метр, по некоторым оценкам, сейчас зашкаливает за 1400 долларов. А цены растут на 4?4,5% в месяц. Причем не столько из-за того, что спрос якобы превышает предложение, а потому что цены подогреваются усилиями тех же строительных компаний и продавцов. Впрочем, криминала в этом никакого нет, все развивается по рыночным законам. "Нормальное желание девелоперов ? получить максимальную прибыль от своих проектов. И упрекать их за это ? все равно что упрекать доярку за то, что ее корова дает много молока", ? отмечает Андрей Куприянов в этой связи. А сами операторы рынка утверждают, что их доходы сильно переоцениваются. "Сверхдоходы девелоперов ? это миф. На самом деле рентабельность девелоперских компаний ? 15?30%", ? говорит Александр Гаврилин. То есть примерно на уровне нефтянки.
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
