|
2003-07-16 00:00:00
Система страхования рисков по ипотечным кредитам приведет к существенному уменьшению размера первоначального взноса при приобретении квартиры в кредит и сделает ипотеку доступной для большинства населения. Произойдет это не раньше чем через два годаю
Фонд "Институт экономики города" предлагает ввести в стране страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании. Во вторник на базе Госстроя и Института экономики города началось формирование рабочей группы, которая займется разработкой путей внедрения этого вида страхования в России. Этот вид страхования, еще называемый просто ипотечным страхованием, призван защитить кредитора от убытков в случае, если заемщик не вернул кредит и если выручки от реализации заложенного жилья не хватает, чтобы компенсировать фактические расходы и упущенную выгоду. Такая система действует во всех развитых странах. Для России введение ипотечного страхования означает, в первую очередь, возможность снижения первоначального взноса с нынешних 30% до 10%. В долгосрочной перспективе страхование позволит и несколько снизить процентные ставки по ипотечным кредитам. В итоге вся система должна существенно подешеветь. Однако участники российского рынка ипотечного кредитования пока не готовы к такому страхованию.
Система ипотечного страхования направлена, в первую очередь, на облегчение жизни банков в том случае, если заемщик не может расплатиться по кредиту. Если заемщик объявляет дефолт, приобретенная в кредит и находящаяся в залоге у банка квартира изымается и продается на торгах. Вырученные деньги банк забирает себе (банкроту вернут первый взнос за квартиру и погашенную часть долга за вычетом процентов по кредиту). В том случае, если денег от продажи квартиры достаточно, чтобы покрыть все убытки банка, страхование, в принципе, не нужно. Однако ситуация на рынке может сложиться таким образом, что этих денег может оказаться недостаточно, чтобы компенсировать сумму основного долга, проценты по кредиту, пени и штрафы. Такое может произ#ойти, например, в случае падения цен на недвижимость. Кроме того, существует понятие упущенной выгоды банка в случае дефолта заемщика. И убытки банка, и упущенную выгоду может компенсировать страховка. Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в целом ряде стран: США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, ЮАР идругих.
В частности, в США действуют две системы ипотечного страхования ? государственная и частная. Государственная была создана 70 лет назад во времена "великой депрессии". Тогда главной целью введения ипотечного страхования было заставить банки выдавать ипотечные кредиты. Частная начала развиваться 40 лет назад, когда государственная доказала свою эффективность. Главное различие между этими двумя системами состоит в величине покрытия убытков. Государственная страховая система покрывает 100% невыплаченного кредита. В этом случае заложенная квартира отходит страховщику. Последний ее реализует и таким образом компенсирует свои потери. Частная страховая система покрывает лишь 25% невыплаченного кредита. Остальное банк должен вернуть, реализовав залог. "Я не рекомендовал бы внедрять в России систему, при которой страховщик компенсирует 100% невыплаченного кредита, ? считает консультант Института экономики города (США) Раймонд Страйк. ? При таком подходе банку нет необходимости оценивать платежеспособность заемщика, поскольку все риски перекладываются на страховщика". Это может привести к большому количеству дефолтов и разорению страховщиков.
По словам старшего юрисконсульта фонда "Институт экономики города" Александра Копейкина, российские банки пока не готовы к внедрению системы ипотечного страхования ? они просто не знают, зачем это нужно. Впрочем, в условиях роста цен на недвижимость действительно трудно понять, для чего необходимо страховать риски. В настоящее время банки закладывают страховку в процентную ставку по кредиту ? так называемое внутреннее страхование. "Сейчас, пока системы не существует, банкам действите#льно не выгодно страховать свои риски в страховых компаниях, ? сказала RBC daily президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. ? В свою процентную ставку они закладывают 2-4 процентных пункта в качестве страховки рисков.Страховые же компании предлагают 8-10 пунктов. Это происходит из-за того, что у нас нет статистики дефолтов поипотечным кредитам и страховые компании просто не могут реально оценить степень риска. Однако когда система станет массовой, банкам будет выгоднее страховать риски у страховщиков, поскольку их тарифы за счет массовости будут гораздо выгоднее внутреннего страхования".
Впрочем, сами страховщики опасаются этой системы. Их опасения связаны, в первую очередь, с возможностью возрождения практики, существовавшей несколько лет назад в России. Тогда банк страховал риск невозврата кредита, выдавал этот кредит, заемщик его не возвращал, а страховая компания компенсировала банку убытки. Впрочем, сами страховщики признают, что эта система была направлена отнюдь не на развитие рынка, а на незаконное обогащение отдельных личностей. "В принципе нам эта тема интересна, ? сказал RBC daily генеральный директор страховой компании "Стандарт-Резерв" Виктор Юн. ? Но нам бы хотелось разговаривать с банками на одном языке. Просто страхование невозврата кредита нас не интересует, а вот с упущенной выгодой мы бы с удовольствием поработали".
По оценкам Надежды Косаревой, система ипотечного страхования в России может реально заработать через два-три года. Тогда же следует ожидать уменьшения первоначального взноса, поскольку главный смысл введения ипотечного страхования для населения заключается в возможности снижения первоначального взноса при получении кредита. Дело в том, что чем ниже первоначальный взнос заемщика, тем выше риск банка. Поскольку в случае дефолта заемщика и обращения взыскания на предмет залога возрастает риск того, что банку не удастся компенсировать свои расходы. Последние включают не только основную сумму долга и просроченные проце#нты, но и расходы банка по организации торгов. Нынешний уровень первоначального взноса в 30% как раз и обусловлен минимизацией рисков банка. "Введение ипотечного страхования позволит снизить долю собственных средства заемщика до 10%,? говорит Надежда Косарева. ? Банк просто сможет застраховать свой риск и выдавать кредиты больших размеров. Это позволит существенно повысить доступность кредитов для населения, в первую очередь, решит проблему молодых семей с довольно приличными доходами, но не имеющих средств на первоначальный взнос". Например, в США, при условии получения государственной страховки, заемщик может получить ипотечный кредит с первоначальным взносом в 3-5%.
Впрочем, по мнению страховщиков, в первое время это может привести к удорожанию самих кредитов. Произойдет это потому, что банки включат страховой взнос в проценты за кредит, тем самым переложив эти расходы на заемщика. Причем первоначально, как уже говорилось выше, эти выплаты могут быть довольно существенны. Однако в долгосрочной перспективе система ипотечного страхования должна привести к падению процентных ставок по кредитам, поскольку само по себе страхование снижает риски банков. Но это стратегическая цель, которая может быть достигнута в весьма отдаленной перспективе. Именно поэтому сейчас оценить глубину падения процентных ставок по кредитам не представляется возможным.
Отдел экономики
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
