|
2003-05-28 00:00:00
В следующем году цены на жилье стабилизируются, а в 2005 году наметится тенденция к их снижению. С таким прогнозом выступил главный аналитик Российской гильдии риэлторов, заместитель гендиректора Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник. По его мнению, в ближайшие годы рынок столичного жилья будет зависеть от мировых цен на нефть. Впрочем, участники рынка не очень доверяют столь долгосрочному прогнозу, утверждая, что цены на рынке жилья зависят от слишком большого количества факторов, чтобы можно было заниматься предсказанием их поведения более чем на квартал.
Прогноз Геннадия Стерника сделан на основе математической модели зависимости цен на жилье в Москве от цен на нефть на мировом рынке. "Идея о зависимости рынка недвижимости от притока нефтедолларов в страну лежит на поверхности и могла прийти в голову любому, ? сказал RBC daily Геннадий Стерник. ? Однако раньше эта зависимость не проявлялась настолько ярко, как в 2002 году, когда фактор нефтяных цен стал определяющим на рынке московского жилья". Геннадий Стерник проанализировал динамику цен на столичном рынке жилья и динамику цен на мировом рынке на нефть марки Urals и выявил статистическую зависимость между ними. "Цены на жилье в Москве реагируют на изменение цены на нефть в среднем с задержкой в два-три месяца, ? утверждает Геннадий Стерник. ? При стоимости барреля нефти 17-18 долларов среднемесячные цены на жилье не растут. Как только цена нефти достигает 20-22 долларов за баррель, цены растут в среднем на 1% в месяц, при стоимости барреля 27-28 долл. цены растут на 2% в месяц, при стоимости 32-33 долл. ? на 3% в месяц". В качестве подтверждения своей теории Геннадий Стерник приводит события на рынках в начале этого года. В частности, в феврале ? марте цены на нефть были наибольшими и колебались в районе 30 долл./барр., в апреле (с задержкой в два месяца) рост цен на жилье в Москве составил 3%. "В апреле цена нефти упала до 23-23,5 долл./барр., следовательно, в июне ? июле надо ожидать#роста цен на жилье на 2%".
Геннадий Стерник не исключает влияния ряда других факторов на цену квадратного метра в Москве, в частности, соотношения евро/доллар, прогноза развития отечественной экономики и роста ВВП, но считает, что цены на нефть в прошлом году оказали решающее влияние на рынок столичного жилья и продолжают оказывать до сих пор. "Например, бегство от доллара, начавшееся в середине прошлого года, должно было отразиться на ценах, однако в большей степени оно сказалось на оборотах рынка", ? считает Геннадий Стерник. Такие факторы, как развитие экономики России, рост ВВП и прогнозы правительства, по мнению г-на Стерника, оказывают мягкое влияние, и их можно не учитывать в прогнозах. В качестве еще одного фактора, который способен оказать влияние на столичный рынок недвижимости, аналитик называет предвыборную кампанию, которая должна обеспечить приток денежных средств. Впрочем, все эти факторы вместе способны дать, по мнению г-на Стерника, не более 2% прироста стоимости квадратного метра в столице в год. Суммируя все приведенные факторы, эксперт пришел к выводу, что в этом году рост цен на рынке жилья Москвы составит 20-22%. Для сравнения, в прошлом году цены на жилье в столице выросли на 17%.
Правда, счастье риэлторов будет недолгим. "Этот год станет последним годом столь бурного роста цен на недвижимость, ? считает г-н Стерник. ? В следующем году цены должны начать стабилизироваться. Под стабилизацией в данном случае я понимаю рост цен на величину инфляции плюс 2-4%. Итого, в следующем году цены должны вырасти на 10-12%. А в 2005 году рост составит не более 10%, причем должна наметиться тенденция к падению цен. Тогда мировые цены на нефть, а также прочие факторы, вроде соотношения евро/доллар, наконец стабилизируются".
Участники рынка недвижимости к этому прогнозу относятся с некоторой долей скептицизма. "В начале года мы делали прогноз на предстоящий год, ? сообщили RBC daily в риэлторской компании "МИАН". ? Рост должен был составить 12-15%. Однако#сейчас мы вынуждены скорректировать этот прогноз в сторону увеличения в связи с падением доллара". Назвать точную цифру в компании затруднились, сославшись на тот факт, что рост цен будет определяться глубиной падения доллара и динамикой спроса на московские квартиры. "Пока спрос неуклонно растет, ? утверждают в "МИАНе". ? В первую очередь это связано с ростом интереса к инвестициям в недвижимость, который, в свою очередь, связан с обесценением доллара. Хотя доходность вложений в недвижимость всегда находилась на стабильно высоком уровне, даже на пике доходности долларовых депозитов инвестиции в недвижимость были выгоднее. Цена квадратного метра от стадии закладки дома до его сдачи госприемке возрастает на 30%. Причем на рынке загородной недвижимости доходность может достигать фантастических 60%. Ни один банковский вклад не способен принести такой доход".
Участники рынка подвергают сомнению зависимость стоимости квадратного метра в Москве от мировых цен на нефть, утверждая, что если мировой рынок нефти и влияет на московское жилье, то весьма опосредованно. "Рынок недвижимости слишком сильно зависит от большого количества факторов, в том числе и соотношения евро/доллар, чтобы можно было давать такие долгосрочные прогнозы", ? сказали RBC daily в компании "МИАН". По мнению риэлторов, спрогнозировать поведение цен на рынке недвижимости с достаточной степенью точности можно не более чем на квартал. Более длительные прогнозы скорее из разряда предсказаний и гаданий на кофейной гуще. Тем не менее Геннадий Стерник утверждает, что впервые построенная им математическая модель довольно точна и описывает ситуацию с вероятностью 95%. В математике такая вероятность считается критерием достаточной достоверности прогноза. Что ж, уже в июле можно будет проверить степень достоверности тех или иных прогнозов. Если теория г-на Стерника верна, то цены на жилье должны вырасти чуть больше, чем на 2%.
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
