|
2003-04-14 00:00:00
До конца апреля Государственная дума должна во втором чтении рассмотреть законопроект "Об эмиссионных ценных бумагах". В конце прошлой недели депутатские поправки к этому законопроекту одобрили участники очередного заседания комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков (АРБ). Согласно данным поправкам, эмиссия ипотечных облигаций с залогом ипотечного покрытия может осуществляться кредитными организациями, специализированными ипотечными организациями, а также ипотечными агентствами. Однако с этой поправкой категорически не соглашается правительство, которое считает, что эмитентом может быть только специально созданная структура и банки тут совсем ни к чему. По мнению участников рынка, если пройдет правительственная поправка, это резко сузит круг участников ипотечного рынка и существенно затормозит его развитие, поскольку лишь высокая конкуренция позволит удлинить сроки предоставляемых ипотечных кредитов и снизить их стоимость. По мнению экспертов, неконструктивная позиция правительства объясняется исключительно его желанием оставить за собой монопольное положение на очень перспективном ипотечном рынке.
Сегодня масштабное развитие ипотечного кредитования в России тормозится по нескольким причинам. В первую очередь, это колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита, из-за чего нынешняя ипотека доступна только 5% россиян. "По западным меркам просто бесчеловечно предлагать 10-15 процентов годовых в валюте сроком на 10-15 лет", ? сказал RBC daily председатель комиссии по развитию ипотечного кредитования Госдумы РФ Иван Грачев. Еще один существенный момент, по его словам, ? это рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан. Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций или долевого участия в строительстве, или путем создания различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно-сберегательных касс. Понятно, что граждан#е могут стать жертвой непрофессиональных или недобросовестных организаций, осуществляющих от лица инвесторов финансовую деятельность. За всем этим, по мнению специалистов, стоит отсутствие рынка ипотечных облигаций, которые обеспечивают привлечение "длинных" денег. "Для ипотеки важны "длинные" инвестиции, ? говорит Иван Грачев. ? А длинные деньги на Западе на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. В Швейцарии, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования".
Законопроект "Об эмиссионных ценных бумагах" как раз и должен открыть дорогу на наш фондовый рынок ипотечным облигациям, которые позволяют привлекать "длинные" инвестиции. Согласно законопроекту, ипотечные бумаги будут подразделяться на два вида: закладные листы и ипотечные сертификаты участия. Выпуск ценных бумаг будет производиться только при гарантированном покрытии, включающем закладные, денежные требования по бумагам и финансовые средства. Владелец закладных листов в отношении покрытия наделяется правами, схожими с правом залога. Кроме того, законопроект устанавливает права досрочного погашения ипотечных бумаг, право замены и передачи покрытия. "Вся прелесть для вкладчиков в такие ценные бумаги заключается в том, они на 100% обеспечены недвижимостью, и по ним можно получать неплохие проценты, ? сказал RBC daily эксперт кредитного отдела московского банка. ? Такие бумаги должны будут пользоваться высоким спросом на рынке, и это даст возможность кредитным организациям увеличить сроки погашения кредитов и значительно снизить процентные ставки по ним. Однако этому не суждено будет сбыться, если правительство проведет в закон свои поправки". Одна из самых принципиальных правительственных поправок ? запрет на эмиссию ипотечных ценных бумаг банковскими кредитными учреждениями. Однако при этом оформлять кредитные отношения и предоставлять деньги будут, естественно, именно банки. "На российском рынке банки ? #едва ли не единственный серьезный источник кредитных ресурсов, ? сказал RBC daily Андрей Емелин, исполнительный директор АРБ. ? Поэтому в этой схеме будут использоваться, конечно же, банковские кредиты. Кредитование ? это исключительно привилегия банка, поэтому и без юридического оформления через банки никак не обойтись. Зачем тогда городить огород и создавать некую структуру, которая будет заниматься исключительно эмиссией ипотечных бумаг, пока непонятно".
Сегодня у многих банков уже сформированы
весомые пулы закладных, которые они прекрасно могли бы использовать как обеспечение эмиссионных ценных бумаг. Однако правительство разрешает сделать это банкам только в том случае, если те создадут новые специальные дочерние структуры и переведут в них все договора. Специалисты утверждают, что этой "уступкой" банки вряд ли воспользуются. "Дело в том, что создание дочерней структуры ? это автоматическое увеличение накладных расходов, ? говорит Иван Грачев. ? А, стало быть, это прямиком отразится на стоимости кредитов. Также весьма длительной будет процедура перевода договоров: 30 договоров перерегистрируются около месяца. А у банка таких договоров может быть больше тысячи. Им придется потратить на это от 3 до 30 лет". Чиновники правительства считают, что создание спецэмитента или дочерних банковских структур необходимо для обеспечения максимальной безопасности выпускаемых бумаг. Однако, по мнению участников рынка, это вовсе не аргумент, а отговорка. "Ведь по закону ипотечные бумаги на 100 процентов обеспечены недвижимостью, ? говорит Андрей Емелин. ? Тем более что, согласно поправкам, предложенным депутатам, ипотечное покрытие для создания максимальных условий для безопасности вкладов специально выводилось из стандартной процедуры банкротства".
Но правительство усмотрело в этом положении нарушение закона о банкротстве и Гражданского кодекса и считает незначительное изменение этих документов также невозможным. "Правительство, видимо, считает эти документы "священной коро#вой", которую нельзя трогать, ? говорит Иван Дмитриев. ? Иначе две незначительные поправки могли бы легко устранить возникшие противоречия. И, даже не трогая эти законы, проблему юридических нестыковок можно было бы решить через ипотечные сертификаты участия и специальные нормативы
к организациям, которые выпускают ипотечные бумаги, в том числе и к банкам". Однако правительство и с этим не согласилось. Эксперты объясняют такое завидное упорство кабинета министров очень просто. "Все понимают, что в этой сфере должны будут крутиться очень большие деньги, ? говорит Иван Грачев. ? Поэтому сегодня правительство, прикрываясь незыблемостью законов и беспокойством о сохранности денег населения, всеми силами пытается сместить с этого рынка основных конкурентов ? банки. Получается, что на рынке фактически останется лишь один специализированный эмитент (Ассоциация ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) ? RBC daily), который весь рынок попытается подмять под себя". По мнению экспертов, такая позиция не будет способствовать развитию полноценного ипотечного рынка в стране, а стало быть, и все декларации правительства о грядущей доступности ипотеки для большинства россиян так и останутся только на бумаге.
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
