|
2001-09-03 00:00:00
Москва скоро будет похожа на Калифорнию. Не климатом, но поведением рынка жилья.
Как только появляется интересное предложение, на него сразу откликаются 3 - 4 покупателя, между которыми владелец жилья просто устраивает аукцион. Российская столица уже близка к этому - по оценке главы компании "Римакс" Бориса Соловьева, сейчас на одного продавца приходится три покупателя, а аналитики "ИНКОМ-недвижимость" утверждают, что предложение в июле сократилось до критических пределов.
В середине июля была пройдена критически низкая отметка предложения, когда в продаже стояло не более 14 000 объектов, говорит руководитель службы маркетинга компании "ИНКОМ-недвижимость" Евгений Михаленков. Прошлогоднее "дно" - 18 500 квартир в конце августа, с последующим ростом предложения. Сейчас, правда, произошла некоторая коррекция, и на рынке выставлено 15 500 - 16 000 квартир. Но этого все равно не хватает для покрытия спроса, и рост цен будет продолжаться до конца августа - начала сентября.
Рынок недвижимости во всем мире переживает семилетний синусоидальный период всплесков и падений. Если взять за нижнюю точку "дна" июль 1999 г. - следствие кризисов 1998 г., то до верхней точки еще остается полтора года. Есть запас роста не только до докризисного уровня, но и до уровня золотых риэлторских деньков 1996 - 1997 гг.
Большинство симптомов указывает именно на продолжение устойчивого роста цен. В первую очередь происходит вымывание дешевого жилья. В ежемесячном аналитическом отчете Русского агентства недвижимости "САВА" не зафиксировано ценового спада почти ни по одной категории жилья, зато рост цен за месяц колеблется между 1,69% на трехкомнатные квартиры в среднем по Москве до 18,16% на однокомнатные за МКАД. Это значит, что дешевое жилье дорожает опережающими темпами. Самый большой рост цен, например, председатель правления агентства "Миэль" Григорий Куликов отмечает в хрущобах. Почти так же быстро дорожают и панельные девятиэтажки - средняя цена предложения квадратного метра уже дости#гла $695. Это намного дороже, чем в современных новостройках, - правда, на вторичном рынке покупатель все же получает за свои деньги реальный товар, а не полуэфемерное "право требования", которым можно будет воспользоваться только через год-полтора.
Вымывание дешевого жилья подтверждается оценками специалистов Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), которые отмечают выравнивание цен на жилье в 5 - 9-этажных домах массовой постройки 1950 - 1970-х гг. до уровня стоимости квартир в других сегментах вторичного рынка.
Сформировался ярко выраженный "рынок продавца" - на одну квартиру средней ценовой категории претендуют два-три покупателя, что, соответственно, ведет к дальнейшему росту стоимости квартир на вторичном рынке жилья.
Впервые с докризисных времен средние цены сделок компаний, продававших жилье в современных монолитно-кирпичных домах в центре Москвы, превысили отметку в $2000 за кв. м. Это вполне может быть статистической флуктуацией, поскольку число таких объектов можно пересчитать по пальцам, однако специалисты склонны объяснять этот факт не только законом малых чисел, но и общей тенденцией роста стоимости жилья.
По оценке директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павла Здрадовского, за год (с августа 2000 г. по август 2001 г.) предложение элитных квартир на вторичном рынке сократилось на 30% , спрос вырос на 25% , цены на отдельные категории жилья выросли на 50 - 70%. Высшая ценовая категория представлена в ценовой нише от $5000 до $10 000 за 1 кв. м (например, "Торис", 1-й Спасо-Наливковский пер., д. 20). Средняя (например, "Золотые ключи") - $2500 за 1 кв. м.
Спрос на элитные квартиры, представленные на вторичном рынке, формируется в основном клиентами, желающими приобрести жилье с отделкой по формуле "пришел - увидел - переехал", говорит Здрадовский. А предложение формируют три основных типа продавцов. Первый занимается инвестициями - если купить хорошую квартиру на этапе строительства, а потом, дождавшись удачн#ой конъюнктуры, вовремя ее продать, можно получить прибыль до 100%. Доля таких продавцов на рынке - примерно 10%. Второй тип - "новаторы", имеющие привычку постоянно переезжать на новую квартиру, которая показалась им лучше предыдущей, имеющей уникальные особенности и т. д. Остальные участники этого рынка продают элитное жилье потому, что изменились жизненные обстоятельства, пополнилась семья и т. д. В среднем элитная квартира попадает на вторичный рынок каждые 3,5 года.
Сергей Жарков
"Ведомости"
АСН-инфо - Все о строительстве и недвижимости в России
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
