|
2004-11-12 00:00:00
"РостСтройИнвест", входящий в группу компаний "Мир-Комвек", в ближайшие два-три года намерен возвести в Ростове несколько бизнес-центров общей площадью около 90 тысяч квадратных метров. Гендиректор "РостСтройИнвеста" Антон Станиславов считает, что в целом местный рынок спокойно "проглотит" примерно 300 тысяч квадратных метров офисных новостроек, причем преимущественно класса В. "Пока в Ростове нет ни одного бизнес-центра категории В, на рынке присутствует только С, да и то в основном с минусом, - говорит г-н Станиславов. - Между тем ростовские компании давно готовы перейти в другой, более высокий, офисный класс".
N: - Сегодня в Ростове уже стартовали или стартуют офисные проекты, предполагающие введение в эксплуатацию около 250 тысяч квадратных метров. Это ведь огромные, по меркам Ростова, площади: на них могут разместиться 2000-2500 компаний. Не случится ли на рынке кризис ликвидности, когда помещения в новых бизнес-центрах будет очень трудно продать, сдать в аренду?
А.С.: - Уверен, что не случится. Более того, мой личный прогноз: в Ростове при текущей конъюнктуре без особых проблем можно продать примерно 300 тысяч квадратных метров новостроек. Сейчас на рынке страшный дефицит нормальных офисных площадей - отсюда, собственно, безумные цены на помещения в бывших проектных институтах, которые по классификации с большим трудом вытягивают на категорию С.
Представьте ситуацию: сегодня в проектных институтах квадратный метр предлагают порой за 1200-1500 долларов, мы, в свою очередь, начинаем продажу площадей в строящихся бизнес-центрах более высокого класса В, ориентируясь на нижнюю границу этого диапазона. При этом намерены продавать не типичный ростовский стройвариант, а помещение с отделкой, чтобы покупатель или арендатор сразу после сдачи здания в эксплуатацию мог въехать и работать, а не мучиться еще несколько месяцев с ремонтом.
N: - То есть в новостройки начнут переезжать те компании, которые сейчас размещаются в бывших проектных институтах?
А.С.: - Безуслов#но. А кризис ликвидности если и случится, то в сегменте "институтских" офисов. Ведь они изначально не приспособлены под офисы, не имеют вместительных парковок, соответствующих планировок, скоростных лифтов, коммуникаций и многих других опций. Понятно, что эта недвижимость вряд ли будет расти в цене, а скорее всего, начнет дешеветь. Мы, в свою очередь, даже при заявленной цене за квадратный метр офиса класса В с отделкой имеем доходность, которая нас вполне устраивает. Более того, при определенных условиях мы готовы торговаться на понижение.
Когда вы сейчас въезжаете в какой-нибудь проектный институт, то вам при существующей высокой цене этих площадей еще предстоит потратиться на ремонт. И маловероятно, что вы сможете сделать ремонт дешевле, чем крупная строительная компания, которая имеет максимально возможные скидки у поставщиков стройматериалов. Вообще, я думаю, в Ростове бизнес-центры со временем все будут сдаваться с отделкой, поскольку это выгодно потенциальным покупателям и арендаторам. Они смогут сразу въехать и работать, а не терять деньги и время на ремонт. Ну и потом, когда все в одном здании начинают делать свои ремонты самостоятельно и заканчивают их в разное время, кому-то неизбежно приходится работать рядом со стройкой: шум, пыль, периодические отключения света и прочие неудобства, мешающие деятельности любого офиса. По тем же причинам, думаю, в перспективе и жилье в Ростове начнут сдавать не в виде нынешних стройвариантов, а с отделкой, согласованной с потенциальным покупателем. Скажем, в одной многоэтажке предлагаются три-четыре варианта отделки квартир, из которых и выбирает покупатель. И всех этих мучительных многолетних самостоятельных ремонтов после сдачи дома уже не будет. Москва, кстати, уже движется в этом направлении.
N: - Возвращаясь к теме проектных институтов и вероятного кризиса ликвидности офисных площадей в них... Некоторые институты имеют очень удачное местоположение в деловом центре Ростова. Между тем, например, ваши бизнес-центры #будут строиться не совсем в "сити", если принять традиционную риэлтерскую классификацию центра Ростова - квадрат "Береговая - Сиверса - Текучева - Театральный". Не это ли главное конкурентное преимущество проектных институтов перед новостройками в борьбе за потенциальных покупателей и арендаторов офисных площадей?
А.С.: - Наверное, это преимущество, но на него ведь по-разному можно посмотреть. Ведь даже по предложенной вами классификации все наши офисные высотки будут находиться в центре Ростова. Конечно, Доломановский - это не Ворошиловский, однако и у Доломановского есть свои преимущества перед Ворошиловским. Прежде всего это касается транспортных пробок, наличия мест под парковки. Я, например, считаю, что у Ростова очень скоро появится не один, а несколько деловых центров, в том числе и в районах, примыкающих к историческому центру города. Просто потому, что там будет легче и дешевле решать вопрос парковок, будет меньше теряться времени на простой в пробках. Ведь на том же Ворошиловском пробки уже стали чуть ли не хроническими и наблюдаются в течение всего дня. А где там парковать машины, количество которых с каждым днем только растет? Или взять ростовский ЦУМ - "центрее" место трудно придумать. Все замечательно - только вот рядом с ЦУМом я насчитал всего 30-40 парковочных мест для автомобилей. Это означает, что здесь сложно будет торговать дорогими товарами, а значит, и устанавливать высокие арендные платежи за торговые площади. ЦУМ ведь изначально проектировался как советский магазин, рядом с остановками общественного транспорта. Сейчас, в условиях рынка, другие правила. Скажем, соседство торгового или офисного здания с трамвайными путями автоматически снижает его привлекательность и стоимость.
N: - А почему вы уверены, что в Ростове сейчас стоит строить в основном офисы категории В, а не, скажем, А?
А.С.: - Я думаю, именно на бизнес-центры класса В в обозримой перспективе будет самый большой и устойчивый спрос. А офисные здания категории А для Ростова сего#дня, пожалуй, неактуальны и преждевременны. Слишком дорогими они получаются в наших условиях. При существующих, порой абсурдно высоких, ценах на землю в центре Ростова класс А потребует слишком больших, по меркам Ростова, вложений. Ведь надо будет расчистить участок не только под саму застройку, но и под парковку большого количества автомобилей. Скажем, гостевых парковочных мест, согласно критериям класса А, должно быть из расчета одно место на каждые 100 квадратных метров площади. Получается, что для небольшого бизнес-центра площадью 10 тысяч кв. метров требуется парковка у здания на 100 машин плюс подземная парковка еще машин на 50 для работников офисов. Фактически под офисное здание категории А требуется вдвое больше земли, чем под класс В.
Плюс перегруженность коммуникаций в центре города, а значит, большие вложения в собственную автономную "коммуналку".
По моему мнению, квадратный метр офисных площадей категории А в центре Ростова будет стоить от 2500 долларов и выше.
Много ли в Ростове найдется предприятий, кому по такой цене нужны офисные площади? В Москве их покупают и арендуют в основном транснациональные компании, которых в Ростове еще очень мало. Хотя один небольшой бизнес-центр категории А площадью 10 тысяч квадратных метров, возможно, и нашел бы в Ростове своих покупателей и арендаторов, тем более что многие фирмы в таких центрах держат не весь свой офис, а только представительские помещения, например комнату для переговоров.
Однако наибольшую доходность застройщики и инвесторы в ближайшее время, на мой взгляд, получат именно при возведении ростовских бизнес-центров класса В. Причем доходность здесь будет гораздо выше, чем при строительстве жилья. Неслучайно сейчас даже физлица, которые раньше для спекуляций скупали на этапе строительства квартиры, постепенно переключаются на офисы. Причем в дальнейшем свой инвестиционный доход многие из них намерены получать не от перепродажи купленных площадей, а от сдачи их в аренду.
Беседовал Игорь Бураков
Г#ород N
RostovEstate
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
