|
2004-09-28 00:00:00
Ростовским проектным институтам скоро придется заняться профильным бизнесом: офисы арендовать в них будет некому. В ближайшие два-три года в Ростове будет построено беспрецедентное количество офисных площадей. Вместо дефицита административных помещений город столкнется с их переизбытком. Больше всего от этого пострадают владельцы зданий бывших проектных институтов.
По самым скромным подсчетам корреспондента N, в течение двух-трех лет только в центре Ростова будет введено в эксплуатацию около 250 тысяч квадратных метров офисных площадей. В частности, входящая в группу "МИР-Комвек" компания "РостСтройИнвест" возведет четыре административных высотки общей площадью 77 тысяч квадратных метров. Уже вовсю строится комплекс "Атлант", где одно, кажется десятиэтажное, здание будет полностью отдано под офисы. Как минимум 20 тысяч квадратных метров офисных площадей намерена построить в Ростове столичная "РосЕвроГрупп". В стадии строительства ? бизнес-центр "Кристалл". "Вант" уже начал работы по возведению амбициозного комплекса "Ростов-сити", где будут весьма солидные административные площади. Новый интуристовский проект также предполагает вместить в себя офисы. В самом центре города строит офисы "Плеяда"...
Список можно продолжать еще долго. И это без учета проектов средней временной дальности вроде строительства бизнес-центра на месте "Ростовбумаги" после выноса этого производства за город (проект, по предварительным оценкам, завершится через 4?5 лет), без учета первых этажей строящихся жилых многоэтажек. Кроме того, некоторые компании между делом обзаводятся собственными новыми административными зданиями и выпадают из числа потенциальных арендаторов или покупателей офисов. Например, в районе Пушкинской ? Университетского скоро будет сдано в эксплуатацию уже почти готовое здание "Донэнерго".
Итак, с одной стороны - бум строительства офисных зданий. С другой - есть ли сегодня в Ростове неудовлетворенный спрос на офисы хотя бы в объеме 150 тысяч метров? Однозначно нет. В не#которых проектных институтах и даже в свежепостроенных административных зданиях владельцы не могут найти арендаторов при цене 20?22 доллара за квадратный метр. Высотка на углу Пушкинской и Ворошиловского уже много месяцев не может найти достаточного количества покупателей и арендаторов на свои офисные площади при всех своих огромных плюсах месторасположения. Цены на продажу и сдачу в аренду ростовских офисов сначала перестали расти, а затем по целому ряду объектов даже поползли вниз.
Конечно, на рынке сейчас есть и потенциальные арендаторы, и потенциальные покупатели офисов, которых не очень устраивают цены или предлагаемый выбор. Но даже все вместе они вряд ли займут больше 150 тысяч квадратных метров. А ведь сдаваться в ближайшие два-три года будет не менее 250 тысяч "квадратов". Что произойдет, когда весь этот объем офисного предложения выплеснется на рынок?
Думается, даже при таком переизбытке предложения новые здания не останутся без покупателей и арендаторов. Просто начнется глобальный переезд компаний и всевозможных организаций из проектных институтов в нормальные офисы. Если сейчас владельцы наиболее удачно расположенных проектных институтов продают квадратный метр примерно за 1000?1300 долларов (вернее, хотят продать по этой цене), то у строителей есть большой запас для того, чтобы сделать свое предложение в новых бизнес-центрах более конкурентоспособным. Планка, до которой в состоянии сегодня опуститься строители и девелоперы, находится примерно на уровне 700 долларов. При этом понятно, что, если они будут продавать свои площади по ценам проектных институтов, покупатели и арендаторы, скорее всего, предпочтут новые специально спроектированные под офисы здания с соответствующими оснащением и техническим состоянием.
Очевидно, что больше всех выиграют те, кто сдаст свои бизнес-центры в эксплуатацию в числе первых. Они, по идее, смогут продать свои площади даже с некоторой премией относительно нынешних офисных цен в проектных институтах. Определенные преиму#щества получат и те, кто построит беспрецедентные для Ростова по качеству офисные объекты. Наверняка с заполнением первого в Ростове бизнес-центра категории А проблем возникнуть не должно (даже если у пионера будут рекордные для местного рынка цены).
Дальше, по мере завершения всех начатых сейчас офисных проектов, цены на административные площади будут падать. Строительство новых офисов останется рентабельным, но уже не будет приносить такую прибыль, как сейчас. В первую очередь станут дешеветь квадратные метры в проектных институтах, многие из них лишатся нынешней стопроцентной заполняемости. Те, кто приобретал эту недвижимость на пике цен, столкнутся с текущей убыточностью своих инвестиций, если не успеют окупить их в течение ближайших двух лет (вернуть хотя бы большую часть инвестированных средств). Совсем уж в минусе окажутся те, кто по текущим ценам станет покупать квадратные метры в проектных институтах в ближайшие месяцы. Пока они приведут в порядок техническое состояние своего объекта, разберутся в его хозяйстве, подоспеют к сдаче первые бизнес-центры, которые сейчас уже строятся. Конкурировать с новыми зданиями будет очень непросто, тем более что в отдельных проектных институтах ремонт и реконструкция тянут на суммы гораздо внушительнее тех, что требуются для высококлассной отделки помещений стройвариантов.
Не исключено, что с течением времени некоторые проектные институты в центре будут оцениваться не дороже участка, на котором они стоят. Хотя, конечно, будут и свои исключения, в основном в отношении наиболее удачно расположенных бывших проектных институтов. Все-таки с хорошими участками в центре города ? большие проблемы. При этом наиболее востребованными по-прежнему остаются главные деловые улицы города ? Большая Садовая и Ворошиловский. Однако многим компаниям на самом деле достаточно соседства с этими улицами.
Со временем у Ростова наверняка появятся новые деловые центры, места сосредоточения офисов. Причем с учетом существующих в центре города авт#омобильных пробок случиться это может во вполне обозримом будущем. Но в любом случае в этом будущем роль донских проектных институтов как офисного обиталища бизнеса станет совершенно незначительной.
Игорь Бураков,
Город N
RostovEstate
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
