|
2001-08-02 00:00:00
В первом полугодии 2001 г. на вторичном рынке жилья в Москве наблюдался устойчивый рост цен. По некоторым оценкам, средняя цена предложения 1 кв. м только в апреле выросла на $20 по сравнению с мартом.
В мае-июне рост цен продолжился, и средняя цена метра составила $770 (против $725 в начале года). Если в апреле квадратный метр подорожал на 1,5%, то в мае - на 2%, а в июне - еще на 2,5%. Большинство риэлторов считают, что в конце лета-начале осени цены будут прибавлять по 1,5-2% в месяц.
Доля предложений на рынке значительно сократилась - более чем на 20% по сравнению с январем-июнем 2000 г. Эта тенденция наметилась еще в 1999 г. и за последние полгода усилилась. В январе-июне 2001 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество предложений сократилось более чем на 20 процентов. "Выбор квартир относительно небольшой. В условиях затоваренности рынка продавцы торгуются и склонны к понижению цены. Сегодня ситуация другая: в ходе просмотра квартиры и переговоров с продавцом цена растет. В альтернативных сделках (продажа с одновременной покупкой), которых по-прежнему большинство, если продавец не поднимет цену своей квартиры, то сам столкнется с трудностями при подборе жилья. Поэтому цены на жилье поднимаются вынужденно, вследствие дефицита", - считает аналитик "Инком-МЦБН" Е.Михайленков. Можно предположить, что в сентябре, когда начнется сезонное оживление рынка, предложений станет больше, однако они лишь покроют неудовлетворенный летний спрос, и ценовая ситуация не изменится.
Сокращение предложения на вторичном рынке риэлторы также связывают с заметным уменьшением перетока квартир с первичного. Как сказал аналитик РГР из московского агентства "Контакт" Д.Колокольников, с апреля текущего года объединенная база данных продаваемых квартир сократилась с 23,5 тыс. до 19,7 тыс. в неделю (на 16%).
Наибольший рост цен на вторичном рынке жилья наблюдался в 9-этажных кирпичных (примерно на $36), 9- и 17-этажных панельных домах (на $28 и $25 соответственно). #Рост цен на жилье этих категорий существенно повлиял на общий показатель "вторички", поскольку эти дома занимают около трети рынка. Апрельский рост цен отчасти связан с уменьшением предложения более дешевого панельного жилья, но в большей степени - с ростом инфляции. Причем дешевое жилье, как ни странно, дорожает наиболее быстрыми темпами. Если в конце прошлого года небольшую панельную "двушку" в районе Войковской можно было купить за $33000-35000, то сейчас предложение начинается от $40000-43000. По мнению директора по маркетингу "Инком-МЦБН" С.Елисеева, удорожание традиционно дешевого жилья связано с изменением структуры сделок - начала снижаться доля продаж с альтернативой (на продажи со встречной покупкой обычно приходилось около 85% ). "Раньше жилищные проблемы решались, как правило, через размен жилплощади, - говорит Елисеев. - Теперь же, отселяясь от родителей, большинство молодых семей стремится приобрести еще одну квартиру (для себя или родителей). Чаще всего они ищут именно недорогое жилье, поэтому спрос на него растет". В то же время старые квартиры остаются у них и не пополняют объем предложения.
Сегодня почувствовали возможность решить свои жилищные проблемы и владельцы жилья, которое раньше не пользовалось спросом: панельных пятиэтажек, девятиэтажук, квартир на первых и последних этажах, в отдаленных районах и коммунальных квартир, где разъезд раньше не представлялся возможным. Эта жилплощадь сейчас выставляется на рынок и находит своего покупателя. К тому же по мере реального выполнения программы реконструкции и сноса пятиэтажного фонда в Москве растут в цене "хрущобы".
В начале июня рост цен на жилье продолжился. По данным компании "Миэль-недвижимость", количество обращений потенциальных покупателей по конкретным продаваемым объектам увеличилось более чем на 40%. Растет и число сделок. При этом предложение отстает от спроса. Если год назад на одного покупателя приходилось 10-12 продавцов, то весной этого года соотношение составило уже 1:5. "И если#сегодняшние тенденции сохранятся, к сентябрю можно ожидать следующего соотношения спроса и предложения: 1:1-2 для однокомнатных квартир, 1:3 для двухкомнатных, 1:4-5 для трех-четырехкомнатных" квартир. Как результат - к сентябрю цены вырастут еще примерно на 4%. Если ничего не изменится, к концу года они станут выше сегодняшних еще процентов на десять", - считает директор управления вторичного рынка компании "Миэль" Р.Мурадян.
Представляет интерес разброс цен по округам. Самый значительный рост цен во II квартале отмечен на западе столицы (около 5%). В территориальной структуре спроса сохраняются прежние тенденции: аналогичные по потребительским характеристикам квартиры дороже на западе и юго-западе города и дешевле на востоке и юго-востоке. Однако это касается не всех сегментов рынка. Например, "двушка" в кирпичном пятиэтажном доме будет стоить примерно одинаково и в Кунцеве, и в Свиблове. Хотя в центре уровень цен, разумеется, выше.
Заслуживает внимания рост цен на востоке (около 3%), на юге (4%) и на юго-востоке (2%) столицы. Эти округа (за исключением стабильно популярных районов возле метро "Преображенская площадь", "Семеновская" и "Сокольники" на востоке, "Площадь Ильича" на юго-востоке и "Царицыно", рядом с Царицынским историческим комплексом, на юге) никогда не считались перспективными в плане повышения стоимости жилья.
Динамика роста цен и предложения складывается таким образом: относительно двухкомнатных квартир наблюдается дефицит предложения, средняя цена двухкомнатной квартиры выросла с $38500 в I квартале примерно до $40200 во II квартале. Интересная ситуация наблюдается на рынке однокомнатных квартир: несмотря на то, что количество предложений в этом секторе неуклонно снижается, несколько упали и цены: в среднем с $25800 в марте до $25500 в апреле-мае. За этими квартирами закрепляется определенный тип потребителя и определенные функции: переезд из расселенных коммуналок, покупка "однушки" в качестве "стартовой площадки" иногородними и молодыми мо#сквичами с планированием дальнейшего переезда в более просторную квартиру, переезд представителей социально нуждающихся слоев населения из двух-трехкомнатных квартир в однокомнатные с доплатой.
На рынке трехкомнатных квартир (также несмотря на сокращающееся количество предложений) средняя цена предложения осталась прежней - около $60000 за квартиру.
Аналитики считают, что данная цена за стандартную "трешку" и так достаточно высока для большинства покупателей. В дешевых панельных 5-, 9- и 12-этажных домах трехкомнатные квартиры имеют довольно неудачную планировку и, как следствие, не пользуются спросом у потенциальных потребителей. Что же касается более удачных вариантов планировки, например в 22-этажных домах, то только стартовая цена предложения здесь - от $50000 (при относительно неудачном расположении дома) и выше. Трехкомнатные квартиры с оптимальным соотношением цены и качества на московском рынке по-прежнему редкость. По прогнозам компании "Миэль", квартиры улучшенной планировки в 17-24-этажных панельных домах будут дорожать быстрыми темпами. Кроме того, учитывая существенно возросший в последнее время спрос на большие (четырех- и пятикомнатные) квартиры, предполагается значительное удорожание и этого жилья.
На вторичном рынке за последние год-два оборот квартир повышенной комфортности и элитных (построенных в последние годы) заметно активизировался. По мнению аналитиков, в Москве образовался своеобразный слой жителей, меняющих квартиры раз в два-три года. Причины переездов традиционны - развод, рождение ребенка, рост доходов.
На вторичный рынок также давит постепенное повышение цен на новостройки, многие из которых сейчас распродаются еще на нулевом этапе строительства. Свою роль здесь играет отложенный со времен кризиса спрос, удорожание себестоимости строительства, недосдача в прошлом году строителями 315000 кв. м коммерческого жилья по городскому заказу. Первичный рынок все больше теснит вторичный: по данным Российской гильдии риэлторов, доля новостро#ек в структуре сделок с жильем в 1999 г. составляла 25-30%, а в 2000 г. - более 40%. Если не произойдет никаких неожиданных изменений, то вилка между стоимостью нового и вторичного жилья будет по-прежнему сокращаться. Есть вероятность, что к концу текущего года средняя цена квадратного метра на квартиру в новостройке сравняется со средней стоимостью квадратного метра на вторичном рынке - считают в компании "Миэль".
Увеличение платежеспособного спроса населения - все же только один из факторов роста. Имеет смысл рассматривать ценовые показатели в привязке к курсу доллара и инфляции. Изменение цен на вторичном рынке московского жилья является не столько абстрактным ростом, сколько компенсацией инфляционных потерь.
По материалам газет "Русский фокус" и "Время новостей" подготовило Агентство ВПС/WPS
Ежедневная газета "Квартира, Дача, Офис"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
