|
2004-06-08 00:00:00
Риэлтерская компания Penny Lane Realty распространила пресс-релиз, в котором указывает на нестабильность ситуации на рынке коммерческой недвижимости Москвы. К такому выводу специалисты компании пришли, проанализировав динамику сделок купли-продажи офисной недвижимости. Рост количества таких сделок оценен как попытка инвесторов зафиксировать прибыль перед началом падения ставок аренды. Впрочем, рост числа сделок купли-продажи в сфере коммерческой недвижимости зафиксировали многие участники этого рынка, однако большинство из них не разделяют пессимизма Penny Lane Realty, указывая на совершенно другие причины роста числа сделок купли-продажи.
По мнению специалистов компании Penny Lane Realty, увеличение количества сделок купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости заметно пока только профессионалам, однако в скором времени станет заметно всем, поскольку в ближайшем будущем будет только расти. "В период роста цен на аренду офисного пространства, то есть вплоть до начала текущего года, собственники, несмотря на наличие платежеспособного спроса, не спешили продавать свои помещения, ? считает эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Максим Жуликов. ? В то же время рост арендных ставок стимулировал строительную активность. В результате общий объем офисных площадей класса "А" и "В" стремительно рос год от года, достигнув к настоящему моменту отметки в 3,5 млн кв. м, что привело к определенному насыщению рынка и увеличению количества вакантных площадей". Впрочем, по мнению других участников этого рынка, уровень вакантных площадей находится на уровне 5%, что ниже нормального уровня развитого рынка вдвое. Это говорит о превышении спроса над предложением в сегменте аренды.
Тем не менее специалистам Penny Lane Realty существующая ситуация представляется нестабильной, поскольку, несмотря на высокий уровень спроса в сегменте аренды, доходность на этом рынка начала плавно снижаться, что, впрочем, наблюдается всегда при улучшение макроэкономическихпоказателей.#"Некоторое увеличение количества сделок купли-продажи связано с остановкой роста арендных ставок, что означает снижение доходности от сдачи офисных центров в аренду, ? говорит Максим Жуликов. ? Можно предполагать, что в дальнейшем ставки аренды будут снижаться, особенно учитывая планирующийся выход на рынок большого числа объектов. Эта тенденция увеличит количество предложений на продажу. Напомним, что некоторое время назад, когда ставки аренды демонстрировали тенденцию к росту, желающих продавать свои объекты было немного. Кроме того, за последние несколько лет довольно сильно выросла цена продажи офисной недвижимости, при этом себестоимость увеличилась не так значительно. Условно говоря, если два года назад девелопер, продавая объект, на вырученные деньги мог построить один такой же объект, то сейчас средств от продажи одного объекта хватит на строительство двух других, что делает продажу более выгодной по сравнению с управлением офисным зданием. По мнению специалистов из Penny Lane Realty, влияние на изменение тенденции на рынке офисной недвижимости оказывают не только продавцы, но также и покупатели.
Многие участники рынка отмечают интерес к покупке офисных зданий со стороны непрофессиональных инвесторов. К последним относятся нефтегазовые и финансовые консорциумы, которые начинают отказываться от аренды офисов в пользу приобретения их в собственность. Определенную активность проявляют и иностранные инвесторы, которые до сих пор отказывались от приобретения московской недвижимости в собственность в силу нестабильности экономической и политической ситуации в России в целом. "Ранее западные компании опасались инвестировать средства в бизнес-недвижимость, находя нашу страну слишком рисковым рынком, ? говорит г-н Жуликов, ? но ситуация меняется, растет доля клиентов, которые предпочитают не арендовать, а приобретать офисы в собственность". В настоящее время, по оценкам Penny Lane Realty, доля иностранных инвесторов на московском рынке офисной недвижимости не прев#ышает 12?15%, однако в ближайшее время стоит ждать ее увеличения.
"Увеличение числа сделок купли-продажи действительно наблюдается, ? сказал RBC daily начальник отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Роман Чепцов. ? Однако оно не вызвано стремлением собственников избавиться от недвижимости. На рынок офисной недвижимости приходят непрофильные инвесторы, в основном крупные российские сырьевые и промышленные холдинги, которые заинтересованы во вложении "свободных" денежных средств в объекты недвижимости. Кроме того, в последнее время мы наблюдаем активизацию западных институциональных инвесторов, таких как страховые компании и финансовые фонды. Такая активность связана с привлекательными процессами, протекающими на рынке недвижимости, а именно со снижением доходности, но в то же время и снижением рисков, что для западных инвесторов имеет первостепенно важное значение. Все инвесторы полагают, что вложения в рынок недвижимости менее рискованны и более надежны по сравнению с вложениями в российский фондовый рынок. Это и является причиной роста количества сделок купли-продажи.
Впрочем, в компании Jones Lang LaSalle абсолютно не разделяют пессимизма прочих игроков. "В течение ближайших двух лет ставки аренды не будут снижаться, ? сказал RBC daily руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Владимир Пинаев. ? Анализ выхода новых проектов на рынок, а также роста деловой активности показывает, что ставки аренды будут расти и дальше. В прошлом году, например, объем спроса составил 660 тыс. кв. м, а в первом квартале этого года ? 210 тыс. кв. м, притом что первый квартал считается наименее активным. Спрос будет возрастать и дальше, а предложение, скорее всего, будет отставать. Определенное сомнение возникает только относительно 2007 г. и позже, когда на рынок выйдет большое число объектов". Впрочем, последнее мнение является довольно экзотичным: большинство участников рынка все же прогнозируют стабилизацию арендных ставок уже в этом году.
Отде#л экономики
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
