|
2004-06-04 00:00:00
Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" начинает привлекать неплатежеспособное население на рынок недвижимости. Правда, гражданам с небольшими доходами никто не гарантирует сохранность их средств.
Жилищно-строительные кооперативы пересматривают условия участия в них граждан: теперь они готовы выдавать своим пайщикам письменные гарантии по возврату вложенных средств и срокам приобретения квартиры. Об этом в четверг заявила председатель ЖСК "Квартиры" Ирина Шугурова со ссылкой на Межрегиональную федерацию жилищных кооперативов (МФЖК). До сих пор кооперативы гарантировали гражданам лишь постановку в очередь на получение квартиры при определенных условиях. Очевидно, что на фоне высказываний экспертов о близком исчерпании платежеспособного спроса на недвижимость, подобные действия выглядят попыткой его расширить.
Жилищно-строительные кооперативы в новой России широкого распространения не получили в силу объективных причин, основной из которых является почти полное отсутствие законодательной базы. Вступая в кооператив, вкладчик, или пайщик, самостоятельно должен определить степень риска и вероятность утраты накопленных средств. Немногие существующие в России жилищно-строительные кооперативы насчитывают по сотне вкладчиков, что несоизмеримо ниже количества наших граждан, получивших ипотечные кредиты. Впрочем, и эта цифра довольно условна. "Проверить реальное количество членов кооператива невозможно", ? утверждает Ирина Шугурова. Как правило, кооперативы создаются либо мошенниками, либо при крупных строительных и риэлторских компаниях. В противном случае их деятельность экономически неэффективна. ЖСК "Квартиры", например, является де-юре партнером компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", а де-факто ее подразделением. По своей сути кооператив является некоммерческой организацией, уставной целью которой является не получение прибыли, а обеспечение жильем членов кооператива.
Все существующие кооперативы действуют по одинаковой схеме. Гражданин, желающий стать пайщиком, платит вступительный в#знос в размере 5% от стоимости желаемой квартиры, после чего начинает копить деньги собственно в кооперативе. Процесс накопления протекает стандартно: гражданин, ставший пайщиком послеуплаты 5%-ного взноса, ежемесячно платит кооперативу некую оговоренную сумму. Так происходит до тех пор, пока гражданин-пайщик не накопит 50% от стоимости желаемой квартиры. После достижения этого порога кооператив принимает на себя обязательства найти квартиру пайщику. В итоге, когда квартира найдена, гражданин может в нее заселиться и прописаться вместе с малыми детьми и престарелыми родственниками, после чего выплачивать остаток суммы. После выплаты всей суммы квартира, все это время находившаяся в собственности кооператива, переходит в собственность гражданина. Наибольшие нарекания граждан, связавшихся с данной системой, вызывал тот факт, что кооперативы принимают на себя обязательство заняться поиском квартиры в случае, если гражданину удастся накопить 50% ее стоимости. Теперь это условие модифицируется. "Федерация жилищно-строительных кооперативов приняла решение отказаться от практики постановки в очередь пайщиков, достигших 50%-ного барьера паенакопления, ? говорит Ирина Шугурова. ? Кооперативы ? члены федерации приняли решение выдавать пайщикам письменные гарантии, в которых указываются сроки получения квартиры". Впрочем, г-жа Шугурова подчеркнула, что эти сроки зависят от того, с какой скоростью копил клиент: чем дольше копил, тем быстрее получает квартиру. Это делается для того, чтобы сбалансировать финансовые потоки внутри кооператива.
При этом жилищно-строительные кооперативы постепенно переходят на сбалансированную систему накопления и рассрочки. То есть, по словам г-жи Шугуровой, срок накопления должен быть соизмерим с периодом рассрочки: если пайщик ждал свою квартиру в кооперативе 7 месяцев, то расплатиться он должен в течение 14 месяцев. В отличие от немецкой модели, российские вкладчики не получают процентов на свои вклады, зато в некоторых случаях получают и беспр#оцентную рассрочку. "Пайщики, которые внесли 50% сразу, в нашем кооперативе получают рассрочку под 3% годовых, ? говорит г-жа Шугурова. ? Копившие в течение 36 месяцев вообще неплатят процентов за пользование рассрочкой. Это два крайних случая, между ними масса промежуточных вариантов". Создатели кооперативов полагают, что они являются альтернативой ипотеке. При этом, по их мнению, у кооперативов есть несколько преимуществ перед банковским кредитованием. Во-первых, низкий процент по кредиту. Во-вторых, отсутствие первого взноса, что позволяет пользоваться данной схемой людям, ничего не имеющим за душой. (Впрочем, это скорее лукавство: 50% надо накопить непосредственно в кооперативе. Теоретически можно вносить по 100 долларов ежемесячно, но тогда период накопления в условиях роста цен на квартиры может растянуться на долгие годы. Фактически реально быстро накопить на квартиру в кооперативе могут люди, способные ежемесячно вносить от 1000 долларов). В-третьих, отсутствие необходимости документально подтверждать свои доходы: кооператив не требует никаких документов, кроме паспорта, причем последний может быть любого государства.
Однако все эти преимущества накопительной системы перед ипотечной перечеркиваются только одним недостатком: права пайщиков жилищно-строительного кооператива не защищены ничем, кроме доброй воли его создателей. Это не означает, что все жилищно-строительные кооперативы созданы для отъема денег у населения, но вероятность возникновения мошенничества намного выше, чем в прочих организациях. Кроме того, в случае ипотечного кредитования риск мошенничества несет банк: клиент может не вернуть банку деньги. А в кооперативе, по мнению экспертов, правление может присвоить себе деньги вкладчиков и по закону даже не будет нести уголовной ответственности ? люди добровольно избрали правление, чтобы оно помогало им управлять общими взносами. Очевидно, что при этом условии массового распространения кооперативы получить не могли и не могут. Впрочем, сейчас в ч#исле прочих законопроектов по формированию рынка доступного жилья в Госдуме будет рассматриваться и закон, регулирующий деятельность подобных организаций. Попытки же кооперативов выдать дополнительные гарантии гражданам выглядят попыткой привлечь дополнительных клиентов из числа не очень платежеспособного населения. Платежеспособное скорее обратится в банк. На фоне заявлений экспертов о скором исчерпании платежеспособного спроса это выглядит попыткой создать искусственный спрос.
РИА РосБизнесКонсалтинг
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
