|
2004-04-21 00:00:00
Вместе с окончательным и бесповоротным приходом весны в столице открылся сезон охоты на подмосковную недвижимость. Печатные СМИ запестрели глянцевыми рекламными вкладками, специализированные сайты анонсируют выставки и иные мероприятия, посвященные загородным домам и элитным поселкам. Каждый продавец стремится привлечь как можно больше покупателей, а каждый покупатель - найти именно то, что ему действительно нужно. Но как показало свежее исследование аналитического интернет-проекта IRN.RU (индикаторы рынка недвижимости), расхождение данных в рекламных материалах с реальным положением дел характерно для большей части коттеджных поселков.
Специалисты IRN.RU не поленились объехать все без исключения поселки, упомянутые в рекламе. Формально в ближнем Подмосковье продается более 300 коттеджных поселков, на самом деле их всего 171. Еще около 150 поселков упоминаются лишь потому, что в них имеется 1-2 дома, чьи хозяева ищут покупателей. Или, наоборот, поселок является объектом отдаленной перспективы с неопределенным сроком начала строительства. Мало того, зачастую не только реклама расходится с действительностью, но даже один и тот же объект может выглядеть по-разному у разных рекламодателей.
- Расхождения абсолютно по всем пунктам, - рассказал "Известиям" руководитель проекта Олег Репченко. - Начиная с расстояния до поселка от МКАД, площади домов, участков, самого поселка. Неверная информация о том, что в дальнейшем планируется построить на территории поселка. Зачастую застройщики сами еще не решили, положим, будут они строить спорткомплекс или нет. Что-то услышав, риэлторы на своих сайтах или в рекламе в СМИ выдают эту информацию как достоверную. Приезжаешь на место, и выясняется, что все совсем по-другому. На рынке городских новостроек реклама намного точнее. Возможно, потому, что риэлторы своими глазами видели, как выглядит объект. А подмосковную недвижимость продают не глядя. Здесь нет никакого злого умысла. Это просто невнимательность и низкая оперативность.
Еще од#на причина рекламной неразберихи - многочисленность операторов рынка недвижимости Подмосковья. В Москве действуют чуть более десятка крупных застройщиков, остальным сюда хода нет. Например, крупные московские риэлторские компании, поднявшиеся на продажах столичной недвижимости, такие, как ИНКОМ, МИЭЛЬ, сегодня практически не могут получить землю в Москве под застройку. Поэтому идут в область. Там больше земли и ее проще получить, поскольку районные власти Подмосковья намного свободнее своих московских коллег. Поэтому в области действуют больше сотни операторов, и почти каждый либо строит, либо инвестирует, либо продает и свое, и чужое, либо одновременно выполняет эти функции в разных сочетаниях. Положительным следствием такого многообразия является широкий ассортимент коттеджей и поселков.
Покупатель в силу естественного недоверия к рекламе склонен делать выбор, основываясь на чужом опыте. В этом смысле особо ценными для него могут стать независимые исследования потребительского спроса. Однако в том, что касается загородной недвижимости, подобные исследования невозможны. Для того чтобы опросить репрезентативное число реальных покупателей коттеджей, а не тех, кто просто когда-то любопытствовал по телефону, потребуются огромные штат и расходы. Таких исследований никто не проводил и вряд ли будет. Поэтому все так называемые исследования спроса основаны исключительно на опросах экспертов риэлторских компаний. А их оценки неизбежно "привязаны" к собственным интересам.
- Спрос - очень абстрактное понятие, - продолжает собеседник "Известий". - В нашем случае он навязан предложением: где строят, там и покупают. Допустим, Новорижское направление два года назад никого вообще не интересовало, в "престижных" числили одну Рублевку. Сегодня риэлторам удалось сформировать имидж "Новой Риги": там прекрасная трасса, а на Рублевку ведет узкая дорога и вообще все застроено. Это чистый пиар. В принципе по Москве та же ситуация. Мы еще помним те времена, когда считалось, что самый луч#ший район - Арбат, а об Остоженке и Пречистенке вообще ничего не было слышно. Сегодня Остоженка - элитный район номер один. Через два-три года там все застроят, и самым престижным местом окажется скорее всего Китай-город. Представление о престиже формируется исключительно коммерческими интересами продавцов.
Но далеко не все потенциальные покупатели коттеджей на первое место ставят соображения престижа. Если покупка загородной недвижимости в ближнем Подмосковье клиенту в принципе по карману, он начинает поиски вариантов с "направления". Направление, или шоссе, многие выбирают исходя из местоположения московской квартиры или каких-либо семейных традиций. И затем важным критерием выбора дома становится его объективная ценность. Ведь подобные покупки делаются "на века".
Здесь, казалось бы, ориентиром может быть стоимость дома. Но риэлторы-рекламодатели обычно редко уточняют, расположен ли коттедж в уже сложившемся поселке, или поселок только начал строиться. В этих случаях стоимость может различаться на треть. На одной и той же рекламной полосе клиент прочтет описание похожих поселков, увидит картинки почти одинаковых коттеджей, но с большой разницей в стоимости. В результате у неискушенного клиента складывается неверное представление о реальной ценности домов и поселков.
Общенациональная газета Известия.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
