|
2001-07-11 00:00:00
В начале этого года спрос и цены на московскую недвижимость значительно возросли. По мнению директора управления вторичного рынка компании "Миэль-недвижимость" Р.Мурадяна, стоимость квартир до конца года на вторичном рынке поднимется не менее чем на 10 процентов.
По словам Р.Мурадяна, всего на рынке выставлено 20-22 тыс. квартир. Из них ежемесячно продаются 5-6 тысяч. Каждый месяц нынешнего года только "Миэль" продавал порядка 300 квартир и заключал примерно 400 новых договоров с продавцами. Количество обращений потенциальных покупателей по конкретным продаваемым объектам увеличилось на 40 процентов. Это говорит о возрастании количества сделок.
Если год назад на одного покупателя приходилось 10-12 сделок, то нынче соотношение выглядит как 1:5. В результате цены с нового года растут приблизительно на 1-1,5% ежемесячно. И жилье, цена которого соответствует его качеству, продается крайне быстро.
Коммунального жилья в Москве еще остается около 30 процентов. И эти квартиры по-прежнему расселяются. В настоящее время у жителей таких комнат хорошие шансы переселиться в отдельные квартиры. Благодаря выросшему спросу коммуналки снова в чести у покупателей.
С начала 2001 г. через "Миэль" расселено около 80 таких квартир. И расселением занимаются практически все серьезные фирмы. Выкуп, присоединение освободившихся комнат с использованием возможностей риэлторских компаний - тоже очень эффективные пути для решения данной проблемы.
Несколько иначе оценивает ситуацию на столичном рынке недвижимости начальник отдела жилых помещений "АСТЭК-М" В.Амброзиак. Он считает, что в этом году рост стоимости московского жилья будет еще более существенным и составит не менее 20 процентов.
Сейчас, по его мнению, цены на вторичном рынке жилья еще не достигли докризисных и находятся примерно на уровне 1993 года. Сегодня в Москве купить хорошую однокомнатную квартиру на вторичном рынке дешевле $20 тыс. уже практически нельзя. А в первой половине 1998 г., когда наблюдался значительный взлет це#н на московскую недвижимость, аналогичная квартира стоила не менее $30 тысяч. Возможно, если наметившийся рост стоимости продолжится, то уже через год столичная недвижимость будет продаваться по докризисным ценам.
Правда, специалисты, работающие на рынке недвижимости, считают, что до экономического кризиса стоимость жилья была неоправданно высокой и представления отечественных предпринимателей о норме рентабельности несколько не совпадали с мировой практикой. Сейчас в отличие от 1998 г. наблюдается новое становление рынка - период относительной экономической и политической стабильности, а также высокие цены на нефть значительно улучшили благосостояние граждан. Превышение спроса над предложением и стало причиной столь значительного увеличения стоимости жилья, пик которого пришелся на апрель этого года.
В течение летнего периода темпы роста цен, вероятно, замедлятся и, по некоторым прогнозам, вряд ли превысят 1-2% в месяц.
Единственный сегмент столичного рынка недвижимости, где ситуация практически стабилизировалась, - элитное жилье. По оценкам экспертов, за прошедшее полугодие цены в этом секторе увеличились лишь на один процент. Вряд ли стоимость такого жилья значительно повысится в ближайшее время. Прежде всего потому, что жилье, относящееся к разряду элитного, уже значительно переоценено и теперь такого рода квартиры рассчитаны на достаточно ограниченный круг потребителей.
Ситуацию на подмосковном рынке недвижимости корреспонденту "НГ-политэкономии" прокомментировал гендиректор подмосковной строительной компании "Альянс" А.Кожак: " В Подмосковье на стоимость влияет значительно меньше факторов. В отличие от московских строителей подмосковные работают при меньшей доле прибыли, так как экономят на внутренних издержках. Например, в Москве на одни и те же типы зданий цена может колебаться от $30 до $50 за квадратный метр. В Подмосковье максимальный отрыв от среднерыночной цены может составлять $10-15 за метр, то есть подмосковные строители - более реалистичные про#давцы".
По мнению А.Кожака, масштабной экспансии подмосковных компаний в Москву не будет. Однако лидеры подмосковного строительства все же будут проникать в столицу. При этом их преимуществом будет то, что они привыкли к значительно меньшей норме прибыли и умеют снижать внутренние издержки.
Вероятно, быстрее всего будут застраиваться Мытищи, Королев, Реутов, Химки и Одинцово. При определении перспектив развития компания "Альянс" разработала собственную методику, а именно - соотношение ежегодного прироста жилья к количеству жителей города. Так например, в Мытищах ежегодно вводится около 200 тыс. кв. м при количестве жителей порядка 180 тысяч.
А.Кожак делит покупателей квартир в подмосковных новостройках на следующие категории: 40% - местные жители, 40% - москвичи и 20% - покупатели из разных регионов России.
"Самая интересная категория - это москвичи. Ее можно разделить на две части. Первая - это те, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Например, если хорошая двухкомнатная квартира в Москве стоит $50 тысяч, то в Подмосковье аналогичную можно приобрести за $25-35 тысяч. Вторая категория москвичей, приобретающих квартиры в Подмосковье, - это разъезжающиеся родственники, которые могут приобрести в Подмосковье то, на что не хватает денег в столице. Часто это молодые семьи, а также пожилые люди, чьи повзрослевшие дети отселяют их из Москвы в отдельную подмосковную квартиру.
Жилье будет дорожать и дальше. Главным фактором, который влияет на этот процесс, является скрытая инфляция. Другим фактором является удорожание себестоимости строительства. В связи с этим сокращается и норма прибыли. Однако цена на площадь в Подмосковье будет расти медленнее, чем в столице. Наш прогноз роста цен на жилье в Подмосковье - 10% в год. В Москве рост цен может доходить до 20% в год, причем столичное правительство не может притормозить этот процесс. Сбить рост цен в Москве можно будет, только сократив уровень обязательных отчислений бесплатного жилья городу с 30%, например, до 20 п#роцентов".
Обзор подготовило Агентство ВПС/WPS.
Ежедневная газета "Квартира, Дача, Офис"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
