|
2004-03-10 00:00:00
Цена однокомнатной квартиры, самой скромной по отделке, самой маленькой по метражу, составляет сегодня порядка 35 тысяч долларов. Средний уровень заработной платы в Питере ? около 200 долларов в месяц. Копить нужно лет пятнадцать. Не есть, не пить, не одеваться, а вкладывать все у. е. в квадратные метры. Но, даже если умудриться собрать всю сумму, однокомнатную конуру все равно купить не получится. Потому что цены не стоят на месте: они растут со скоростью 25 процентов в год. И если не удастся остановить их галопирующий бег, через те же пятнадцать лет скромная "однушка" будет стоить не меньше ста тысяч долларов!
Полтора года назад квадратный метр жилплощади стоил 400 долларов. А сегодня ? уже 800. От этих цифр становится как-то не по себе. Что произойдет, когда народ исчерпает все свои заначки и перестанет покупать жилье едва ли не оптом (как это происходит сейчас), по большому счету, не знает никто. Страшно продавать жилье: а вдруг оно будет еще дороже? Страшно не продавать: а вдруг цены упадут и такой "малины" больше никогда не настанет?
Активная покупательская способность выражается в том, что квартиры раскупаются еще "на уровне котлована". То есть все одно-двухкомнатные квартиры куплены, как правило, уже в первый месяц продажи строящегося дома. Наблюдается также колоссальный спрос на элитное жилье, но на вторичном рынке Петербурга купить абсолютно нечего, потому что все уже куплено.
Конечно, свою роль в том, что цены на недвижимость за год удвоились, сыграл юбилей города. Но наиболее вероятная причина того, что цена на питерскую недвижимость будет расти несмотря ни на что, - это Владимир Путин в качестве президента России. Он выступает в данном случае не только гарантом Конституции, но и гарантом перспективного развития города, а значит, стабильно высоких цен на жилье в Петербурге.
Столичные аналитики считают, что себестоимость квадратного метра даже в Москве не выше 300 долларов. Но в Питере, правда, эту цифру видят немного по-другому ? не меньше 400 долларов#.
Сами строители только под большим секретом, под грифом "неофициально" выдают все свои расходы. Получается, что строительный бизнес в Петербурге ? высокорентабельное предприятие. Порой рентабельность достигает 50 процентов! Она бы, наверное, имела бы и все сто, не будь так велики отчисления городу. За отвод земельного участка ценовая вилка составляет от 500 тысяч до полутора миллиона долларов за гектар (одно дело Центральный район, другое ? Веселый поселок). А земля занимает в себестоимости метра порядка 10-15 процентов. Еще 15 процентов скинем на инфляцию доллара. Цена выросла потому, что выросла стоимость строительства (подорожала техника, материалы), это еще как минимум 20 процентов. За присоединение дома к коммунальным сетям подрядчики, как правило, платят из "черной кассы". А за все рассчитывается покупатель, тем более будущее жилье изначально финансируют именно покупатели (ведь застройщики предпочитают не брать кредиты в банке, где годовые составляют 25 процентов в год). Все эти факторы накручивают себестоимость еще процентов на 20. А все остальное ? конъюнктура рынка. Ведь спрос на жилье настолько велик, что как только вбиты сваи под будущий дом, так все квартиры в нем уже практически раскуплены.
Кстати, сколько было сдано квадратных метров в прошлом году, достоверно не знает еще никто. Цифры разнятся. Так, говорят, что в Питере было построено порядка полутора миллионов квадратных метров. Наиболее реальная цифра чуть меньше: миллион двести - миллион триста квадратных метра. Но все равно это значительно больше, чем в 2002 году, когда было сдано порядка миллиона квадратных метров. В 2004 году планируется построить 1, 8 миллиона "квадратуры". Учитывая, что Питер по-прежнему остается городом коммунальных квартир (в коммуналках живет около миллиона человек!), о насыщении покупательского спроса можно будет говорить только тогда, когда ежегодно будет сдаваться не менее трех миллионов квадратных метров. Расти и строиться есть куда.
Рынку недвижимости спад не грозит#еще и потому, что в ближайшие годы квартиры будут приобретаться в счет будущих доходов. В Россию пришла ипотека. Пока в ней много неясного и доступна она далеко не всем. Но долгожданный свет в конце тоннеля она способна зажечь уже сейчас.
И хотя русская ментальность такова, что мы не любим жить в долг (как давно живут все цивилизованные страны), ипотека обещает быть весьма популярным мероприятием. Ну а пока, по данным Госстроя, лишь 0, 1 процента российских граждан способны купить жилье за счет ипотеки. Для сравнения: в Европе эта цифра составляет 60, а в Америке все 80 процентов.
Правительство готово внести свыше двадцати законодательных поправок в Закон об ипотеке уже на весенней сессии парламента. Льготное налогообложение прибыли по ипотечным ценным бумагам и право выселять нерадивых заемщиков, по мысли чиновников, должны существенным образом решить "квартирный вопрос". Первый шаг в любом случае должно сделать именно государство. В начале 40-х годов прошлого века в Америке именно государство выделило огромную сумму денег, чтобы ипотека стартовала.
А пока в Санкт-Петербурге ипотечные кредиты выдают три банка: Сбербанк, "ДельтаКредит" и австрийский Райффайзенбанк. Крупный ипотечный банк желают создать и частные акционеры Росгосстраха, основным из которых выступает компания "Тройка-Диалог".
Главное требование у всех банков к ипотеке как таковой ? достойный уровень заработной платы клиента. В среднем не меньше 1500 долларов в месяц на семью. Городские же ипотечные программы в первую очередь будут направлены на людей, особо нуждающихся в улучшении жилищных условий (только по данным Жилищного комитета, на 1 января 2004 года на очереди стоит 691, 5 тысячи человек, всего 289 тысяч семей).
Так что же должно произойти на рынке недвижимости, чтобы цены замедлили свой лихорадочный бег? Падение цен на нефть? Истощение семейных бюджетов? Ослабление "юбилейного" интереса к Питеру в случае неизбрания Путина на очередной президентский срок? Все версии гипотетические, потому что#нереальные. Слишком много сопутствующих факторов, которые только подстегивают этот безумный бег и дальше.
Ирина Обрезаненко
Полностью материал можно прочитать в 89-м номере газеты "Ваш Тайный советник", который появился на прилавках 8 марта.
Ежедневное интернет-обозрение Фонтанка.ru
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
