|
2005-08-01 00:00:00
В последнее время резко снизился спрос на покупку городских участков под застройку. Строители говорят, что обладают достаточным запасом "пятен" и не хотят приобретать землю, стоимость которой считают завышенной. В Фонде имущества Санкт-Петербурга говорят о том, что строители просто пытаются добиться необоснованных послаблений и утверждают, что массового снижения цен на землю не будет.
Еще полгода назад строители расхватывали земельные участки под застройку как горячие пирожки. На некоторых аукционах цена за землю увеличивалась в разы. Сегодня Фонду имущества Санкт-Петербурга ? главному продавцу городской собственности ? остается только с ностальгией вспоминать о былом ажиотаже. Ведь не секрет, что последнее время на торгах редко удается не только всерьез увеличить цену, но и продать имеющиеся у города участки. Например, только что с 20 июля на сентябрь перенесли продажу земель в квартале 19 района СУН и еще по нескольким лотам под жилую застройку. Сделали это из-за недостаточно высокого спроса.
Строители объясняют такое резкое изменение конъюнктуры объективными реалиями рынка. Квартиры продаются плохо и на гораздо более поздних стадиях строительства. Поэтому начинать новые проекты, да еще платить при этом завышенные суммы за землю, невыгодно. Кроме того, многие говорят, что у них есть запас "пятен". В частности, последней версии придерживается Анна Прозорова, руководитель отдела недвижимости ООО "Агат" (строит рестораны "БлинДональтс"). А вот Олег Барков, директор по развитию компании "Петербургстрой Skanska", говорит о том, что за последние месяцы у города появилось еще и множество конкурентов. По его данным, достаточно большое количество городских застройщиков продают "пятна" с готовой документацией. Их цена сопоставима со стоимостью городской земли. Но приобретя землю на "вторичном рынке", можно выйти на площадку не через девять месяцев, а уже через два-три месяца.
Казалось бы, картина для города весьма неприятная. Однако в Фонде имущества уверены, что строител#и намеренно сгущают краски в попытке добиться от властей существенного снижения цены на участки, либо массового переноса сроков по уже выделенным площадкам. Так, Владимир Жуковский, заместитель директора по экономике и финансам ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", говорит, что в нынешней ситуации на рынке нет ничего экстраординарного. Рынок всегда развивается по синусоиде. В данный момент спрос на квартиры, а значит и на землю, находится на минимальном уровне. К сентябрю-октябрю можно ожидать повышения спроса, и тогда участки, подготовленные городом, будут реализованы без проблем. Не согласен Владимир Жуковский и с тем, что строители в данный момент располагают большим запасом "пятен". По его оценкам, "излишки" есть лишь у небольшой группы крупных фирм, которые, пользуясь своими лоббистскими возможностями, получали землю во времена ИТК. А мелкие и средние фирмы готовы к покупкам. Они просто ждут того момента, когда окончательно станет ясно, что спрос на квартиры начинает восстанавливаться. Потребность в земле со стороны этих компаний постепенно формирует отложенный спрос, который наверняка выльется в заключенные сделки уже через три-четыре месяца.
Столь оптимистичные выводы в Фонде имущества сделали на основании исследования рынка земельных участков. Результаты этого исследования подтверждают, что у города есть конкуренты ? застройщики, решившие реализовать уже полученные "пятна". Однако количество выставленных на продажу "пятен" снижается. Например, в последнее время в этом своеобразном листинге на одно новое предложение площадки под строительство приходилось два востребованных. Общее же предложение земельных участков под застройку со стороны посредников аналитики оценивают не более чем в 15 "пятен".
К факторам, которые позволяют не слишком беспокоиться о перспективах продажи городской земли, в Фонде имущества относят и то, что земля ? тот товар, снижение цены на который практически не приводит к расширению спроса. Ведь цена участка составляет довольно небольшую#долю в общей стоимости проекта. Поэтому даже существенное снижение цены на землю может сэкономить строителям не более 3 процентов стоимости кв. метра в готовом жилье.
Свои оценки у Фонда имущества и при сравнении стоимости земли, реализуемой городом, и площадок посредников. По данным Владимира Жуковского, "пятна" на вторичном рынке обходятся покупателю никак не меньше, чем по 0 на кв. метр улучшений. Более низкая цена невозможна, так как эти площадки все равно получены у города. Размер отчислений за них определяли оценщики под контролем ГУИОН, которое рассчитывает нагрузку на кв. метр, начиная от 0. Стартовые же цены Фонда, по оценкам Владимира Жуковского, ниже цен посредников на 25?30 процентов. Правда, при этом надо учитывать, что Фонд имущества продает "короткие пакеты", а посредники ? полностью оформленную документацию.
В Фонде говорят о том, что им неизвестны случаи продажи посредниками "пятен", стоимость которых сравнима со стартовой ценой на торгах Фонда (зарегистрированы лишь продажи по себестоимости). "Если же такие случаи действительно имели место, то это явный признак того, что продавец срочно нуждался в деньгах и продавал землю себе в убыток", ? говорит Владимир Жуковский. Эксперты Фонда имущества считают, что при продаже площадок посредники чаще всего включают в цену свои комиссионные. Но размер их невелик ? до 5 процентов от стоимости объекта. Также отмечается, что при общем увеличении объема предложений земельных участков под различные виды строительства доля предложений под многоэтажное жилое строительство уменьшилась. Можно предположить, что на рынок Санкт-Петербурга постепенно вводятся в коммерческий оборот участки с разрешительной документацией, полученной за последние год-два. При этом практически не поступает новых предложений о продаже прав на строительство. Динамика уменьшения предложений свидетельствует о возможной скорой нехватке данных "пятен" на рынке, что может в дальнейшем, ориентировочно, уже нынешней осенью привести к повышению спрос#а и готовности застройщиков покупать "пятна" под жилищное строительство.
Оценив все эти данные, в Фонде посчитали, что в ближайшее время не имеет смысла проводить массовую уценку участков. Стоимость по отдельным территориям может корректироваться, но только в том случае, если оценщик не учел какие-нибудь факторы. Пример такого снижения ? уменьшение цены на 14 участков в Невском районе. Эти "пятна" по улицам Бадаева и Коллонтай являются частью бывшего золооотвала. При оценке предполагалось, что очистка территории будет проводиться за счет бюджетных средств. Однако потом, когда оказалось, что рекультивацию придется делать инвесторам за свой счет, цены пересмотрели. Например, стартовая стоимость годовой арендной платы участка 1 площадью 2680 кв. метров, что напротив дома 9, лит. А по улице Бадаева (жилая застройка), упала втрое ? со 0 тыс. до тыс.
Санкт-Петербургский Строительный еженедельник
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
