|
2005-07-21 00:00:00
Иностранные инвесторы, несколько лет тому назад начавшие присматриваться к рынку недвижимости России, с удивленным интересом отмечали, что в нашей стране инвестор и девелопер проекта - это почти всегда одна и та же компания.
Отечественным бизнесменам это не кажется странным: большинство из них живет и работает по "внутренним" российским стандартам, которые весьма далеки от международных. Как результат - заинтересовать иностранного инвестора каким-нибудь проектом теоретически российская компания может, но только до тех пор, пока тот не возьмет в руки документы.
Парадоксы российского бухучета
"Строительные компании - новички на рынке заимствований, - говорит Вера Башун, старший аналитик рейтингового агентства "Эксперт РА". - На сегодня общий объем их займов составил немногим более 40 миллионов долларов США. Основной проблемой компаний, выходящих на открытый рынок заимствований, является несоответствие информации, которую они о себе предоставляют, требованиям кредиторов".
"То, как банки рассматривают строительные компании, не всегда соответствует реальному положению дел в этих компаниях, - подтверждает Андрей Клецко, заместитель директора Департамента финансов "Миракс групп". - Ограниченность отчетности отечественного бухгалтерского учета не позволяет учесть выручку от реализации строительной деятельности до момента регистрации передачи прав собственнику объекта и не регламентирует способ учета денежных средств, полученных организациями от инвесторов, что не позволяет оценить чистые активы предприятия?. Получается парадоксальная с точки зрения любого западного кредитного института вещь: строительная компания накапливает у себя выручку, но не показывает ее. При помощи отчетности российские фирмы существенно занижают результаты всей своей деятельности. То есть российский бухучет сознательно уменьшает рентабельность российской компании. А это значит, что в таких условиях никакой потенциальный кредитор не может дать ей адекватную оценку.
Простой необеспе#ченный бизнес
В Петербурге дела с финансированием обстоят и того печальнее. "Городские строительные компании не готовы брать кредиты, - считает председатель правления ОАО "Промышленно-строительный банк" Александр Пустовалов. - С одной стороны, строительную отрасль не всегда устраивает размер кредитных ставок. Кроме того, существует проблема недостаточной срочности денег, понятно, что деньги на строительство нужны длинные, поскольку стройка - процесс не быстрый. В то же время у нас в городе, в отличие от Москвы, практически отсутствуют крупные строительные компании, обладающие значительными активами. На городском строительном рынке работают в основном небольшие фирмы, не имеющие реальных основных средств. А если средств нет, то и закладывать под обеспечение кредита нечего".
Естественно, в этих условиях банки очень осторожно подходят к выдаче кредитов строительным организациям. И тут возникает коллизия. С одной стороны, вроде бы бизнес понятный и простой, и надо, наверно, под этот бизнес давать деньги. Но, с другой стороны, невозможно без обеспечения предоставлять долгосрочные кредиты компаниям, у которых нет ничего, кроме работников. Есть и другие, менее явные причины нежелания банков финансировать строительство объектов недвижимости. По мнению исполнительного директора ООО "Астера" Ирины Анисимовой, конкуренция во всех секторах недвижимости и сроки окупаемости растут, доходность падает, то есть рынок недвижимости уже не является быстрым и легким способом извлечения прибыли. К тому же, считает Ирина Анисимова, сейчас банкам выгоднее работать с частными лицами, поскольку именно частные кредиты обеспечивают банкам основной доход.
Потребность в выживании
Тем не менее, потребность в длинных деньгах у отечественных застройщиков есть, и весьма существенная. По оценке Михаила Гороховского, президента Московской ассоциации-Гильдии риэлторов, сегодня только в столице и области общая потребность в инвестициях в строительство (при существующих общих объемах ввода#нового жилья в примерно в 9 миллионов квадратных метров) составляет не менее 4 миллиардов долларов. Московские кредитные институты (проще говоря, банки) пока что обеспечивают "своими" деньгами лишь малую толику от необходимого, давая взаймы не более 200-300 миллионов долларов. В сферу инвестиций и строительства Северо-Запада России сегодня направляется лишь менее 4% всех кредитных ресурсов банков, да и то по не вполне законным формам (в основном, под договора "долевого" участия, которые уязвимы в правовом отношении). В условиях, когда нет полной ясности с новыми правилами привлечения денежных средств населения (здесь застройщикам спутал карты недавно принятый Закон о долевом строительстве), вопрос о том, у кого занять, приобретает для российских строительных компаний особую остроту. Вернее сказать, речь идет просто о выживании компаний.
К примеру, по словам президента ЗАО "Корпорация "Строймонтаж" Артура Кириленко, на начало лета его компания ощущала дефицит оборотных средств в размере $1,5 млн. "Рынок развивается по синусоиде. Сейчас он находится на спаде, и все компании испытывают определенный дефицит средств. Кто-то предпочитает восполнять его за счет продажи жилья по более низким ценам. Мы рассчитываем восполнить операционный убыток за счет привлечения банковских кредитов с тем, чтобы в будущем, когда ситуация на рынке выровняется, реализовать жилье по более выгодным ценам", -- заявил Артур Кириленко. При этом он заявил, что его компания не планирует организовывать облигационный заем по примеру других строительных компаний, так как это, по его мнению, делает привлеченные средства "слишком дорогими". "Строймонтаж" пошел по другому пути ? они пригласили аудиторов для проверки соответствия компании международным стандартам финансовой отчетности. В корпорации рассчитывают, что это позволит ей "упорядочить отношения с банками" для увеличения кредитования.
Субъективные рейтинги
Строительная отрасль - сфера, весьма рискованная для инвестора. К тому же в наш#их условиях эти риски бывает очень трудно полноценно и полномасштабно оценить. "Достоверная информация о перспективах отрасли отсутствует, - говорит Вера Башун. - К тому же у нас нет адекватных методик по оценке рисков". Но, если в мире существуют специализированные кредитные рейтинги и информационно-аналитические материалы инвестбанков, то у нас подобной информации гораздо больше, - правда, она по большей части носит субъективный характер.
В принципе, любой кредитный рейтинг - это субъективное мнение авторитетного источника о способности компании-заемщика своевременно и в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. Вопрос в том, в каком объеме справедливость этого мнения готовы признать сами потенциальные кредиторы.
Личные контакты и меморандумы банков, рейтинги и рэнкинги ведущих СМИ - не только иностранному, но и отечественному инвестору трудно разобраться во всем многообразии подобных данных. К тому же, как отмечают эксперты, у нас явно переоценена роль средств массовой информации. Вспомним хотя прошлогодний летний банковский кризис - в том, что он случился, некоторые чиновники обвинили газеты и телевидение - они, дескать, нагнетали панику.
"Есть еще один нюанс, - говорит Вера Башун, - в мировой практике система рейтингов интегрирована в систему оценки компании. Международная шкала включает страновой риск, российская - нет". Как правило, у нас, чтобы оценить, насколько рискованную деятельность ведет компания, изучают ее управленческую и бухгалтерскую отчетность. О недостатках последней смотри выше.
Нецивилизованные риски
К обобщенным рискам отечественного стройкомплекса можно отнести и нестабильную ситуацию на рынке недвижимости - особенно ярко это проиллюстрировал прошлый год. Практика предоставления земельных участков под застройку также далека от идеала. Бюрократические барьеры и непрозрачность "тендерных" процедур давно уже стали притчей во языцех. А в обеих столицах существует еще и дефицит свободных земель, пригодных для с#троительства. Внутри самого стройкомплекса складывается сложная корпоративная структура строительных холдингов с большим объемом внутренних взаиморасчетов. Часто само строительство ведется без полного пакета исходно-разрешительной документации, используя "долевые" средства, которые часто проходят как неучтенные и т.д.
В общем, признают сами участники строительного рынка, до полностью цивилизованных и прозрачных схем нам еще ох как не близко. А это значит, что придется, как обычно, выкручиваться самим - на привычных россиянам условиях иностранный капитал в строительный комплекс привлечь вряд ли удастся. Хотя первым шагом по направлению к зарубежному капиталу может стать переход на международную отчетность. Как говорит Андрей Клецко, с ее помощью строительная компания решит сразу несколько задач: она будет реально оценена (без переоценки), сможет показывать свою выручку на протяжении всех этапов строительства, а также консолидировать отчетность компаний, которые фактически входят в ее состав (генподрядчиков, заказчиков, застройщиков и инвесторов). Такая отчетность будет положительно восприниматься зарубежными инвесторами и поможет компании выйти на рынок международного капитала.
Существующие международные стандарты учета по подготовке финансовой отчетности:
IAS (International Accounting Standards) - стандарты отчетности, разрабатываемые европейским комитетом по международным стандартам отчетности;
GAAP (Generally Accepted Accounting Principals) - система отчетности, разработанная до появления IAS - подготовка отчетности в едином для всех формате для упрощения восприятия финансовых результатов компаний в разных странах.
Газета "Деловой Петербург"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
