|
2009-07-07 20:20:37
Покупатели квартир в строящемся доме, взявшие кредит в «НОМОС-банке», пытаются уклониться от его возврата, ссылаясь на незаконность заключенных договоров. Строительная компания благополучно исчезла вместе с деньгами, а банк требует с заемщиков возврата кредита. Однако позицию ни одного из участников конфликта нельзя назвать бесспорной.
В 2007 году между «НОМОС-банком» и ООО «Торговый дом «Бриг» было заключено генеральное соглашение о сотрудничестве. Кредитная организация аккредитовала возводимый компанией объект и вместе с ней стала активно рекламировать продажу квартир в кредит. Причем застройщик вправе был заключать только предварительные договоры купли-продажи недвижимости по согласованной с банком форме. Доверившиеся граждане внесли первые взносы и стали ждать жилья.
Опасные связи
Осенью прошлого года компания исчезла вместе с деньгами и обманутые дольщики перестали платить по своим обязательствам. «Строящаяся квартира являлась залогом – вот и забирайте ее», – так свое поведение объяснил один из заемщиков.
Кредитная организация подала иски к заемщикам и Ленинский районный суд их удовлетворил. Уже несколько решений вступило в законную силу. «Правовые способы защиты своих прав заявителями исчерпаны, – торжествует Евгений Петров, советник управляющего петербургского филиалом «НОМОС-банка». – Письма в различные государственные органы, в том числе и в средства массовой информации, используются заявителями как один из способов затянуть исполнение решений суда. Цель – уклонение от уплаты кредиторской задолженности».
Правда, высказать свою позицию в суде удалось далеко не всем. Например, одна из ответчиц – Марина Загирова, утверждает, что узнала о самом споре уже после вынесения решения. Районный суд счел ее уведомленной, в первом же судебном заседании рассмотрел дело по существу и вынес решение. А потом отклонил ходатайство о восстановлении срока на подачу кассационной жалобы.
Опрошенные журналистом «Фонтанки» юристы отметили, что теперь подобное «ускоренное правосудие» стало нормой.
Второе дно
Руководство банка уверяет, что проводилась оценка рисков и финансового состояния застройщика и не видит своей вины в создавшейся ситуации: «На момент заключения генерального соглашения финансовое состояние ООО «Торговый дом «Бриг» не вызывало сомнений в платежеспособности последнего – стоимость имущества значительно превышала размер его обязательств как поручителя, – утверждает Евгений Петров. Назвать количество заемщиков и суммы долга он отказался.
Во всей этой ситуации интересна позиция самого ООО «Торговый дом «Бриг», а точнее, его директора Бориса Журавлева. Он и не скрывает, что половина полученных денег от дольщиков ушла на погашение кредита компании, взятого у того же «НОМОС-банка». Якобы это была будущая плановая прибыль застройщика. Вторую половину направили в торговый оборот компании (основной вид ее деятельности – продажа сантехники и пр.) «с перспективой использования этих средств для оплаты текущих расходов по проекту». Как следует из представленного г-ном Журавлевым письма, в сентябре 2007 года задолженность «Брига» перед «НОМОС-банка» составляла 21 миллион рублей – в три раза выше полученных за счет дольщиков средств! То есть уже тогда могли возникнуть сомнения в том, что дом будет построен, а весь проект – не обычная «пирамида».
Любопытны и другие совпадения, которые не позволяют считать дольщиков пострадавшими. Большинство покупателей – сотрудники самого «Брига». А сейчас в судах их представляет сам г-н Журавлев. По его же словам, было заключено соглашение о привлечении клиентов для ипотечного кредитования еще с ОАО «Банк «Санкт-Петербург», но этот банк факт такого сотрудничества отрицает.
Притворные сделки
Сами заемщики пытаются оспорить законность заключения предварительных договоров. Эта схема использовалась и используется многими недобросовестными строительными компаниями, дабы не выполнять жесткие требования закона «о долевом строительстве» (№ 214-ФЗ). О ничтожности подобных сделок еще несколько лет назад заявлял и Роспотребнадзор, и Верховный суд России. Свою оценку заключаемых ООО «Торговый дом «Бриг» контрактов уже дала прокуратура Санкт-Петербурга: «Предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем при оплате стоимости приобретаемой квартиры является ничтожным, поскольку является притворной сделкой. К нему должны применяться правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели ввиду», – заключил начальник отдела городской прокуратуры Елена Бухарина.
В «НОМОС-банке» с позицией высшей судебной инстанции и надзорного ведомства не согласны. По уверению Евгения Петрова, заключенные договоры полностью соответствуют действующему законодательству: «Ни один из заемщиков не отказался от подписания предварительных договоров купли-продажи, равно как и не выразил желания вместо них заключить договоры участия в долевом строительстве». Как он мог это сделать, когда соглашение между банком и застройщиком запрещало заключать любые иные договора кроме предварительных по утвержденной самим «НОМОСом» форме, г-н Петров не поясняет.
«Ничтожность предварительных договоров можно установить только через суд, – поясняет Наталия Сибгатулина, генеральный директор юридической фирмы «АСН». – Поэтому даже если по закону позиция дольщиков правомерна и договоры ничтожны, моментального эффекта не будет – придется долго бороться за свои права. К сожалению, большинство людей идет на поводу у компаний-застройщиков и у банков, которые навязывают ту или иную форму договора или механизм оформления отношений. При этом никакие правовые аспекты могут и не учитываться. А по общим нормам закона если стороны подписали договор, содержащий отличные от закона условия, то действовать будет соглашение сторон. Поэтому в этом случае вопрос о ничтожности договора будет доказать очень сложно», – считает Наталия Сибгатулина.
Формально позиция банка практически неоспорима – заемщики не вернули кредит, то есть, пусть даже по объективным причинам, не выполнили взятое на себя обязательство. С другой стороны, именно «НОМОС» рекомендовал им покупать квартиры у конкретной компании, навязывал противоречащие закону договоры и т.д. И очень странно, что он не знал о громадной задолженности по кредитам, которые сам же выдавал, не наблюдал использование средств, которые проходили по открытым у него же счетам. Теперь же бремя ответственности за исчезнувшего партнера кредитная организация перекладывает на заемщиков.
Иски о недействительности договоров уже поданы в Смольнинский районный суд и в арбитраж. Хотя вряд ли даже их удовлетворение изменит ситуацию – формальным главным должником является и останется ООО «Торговый дом «Бриг», у которого ничего, кроме этих долгов, нет. Последней надеждой заемщиков может стать банкротство этой компании, тогда есть возможность возложить обязательства на руководителей и владельцев исчезнувшей фирмы.
С подобной проблемой могут столкнуться и клиенты других кредитных организаций. Задолго до кризиса большинство банков, кредитуя покупку жилья на первичном рынке, ограничивали круг строительных компаний. Самый жесткий подход к проверке партнера проявлял «Сбер». «Мы не кредитуем и не кредитовали сделки, заключенные в обход закона 214-ФЗ», – в категоричной форме заявил журналисту «Фонтанки» Сергей Корешков, заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России.
Другие же банки были менее разборчивы. Но от их недальновидности пострадали, в первую очередь, заемщики.
Павел Нетупский, «Фонтанка.ру»
Справка:
Проектная декларация на строительство многоквартирного дома в ЖСК «Булльупе» была выпущена в апреле 2007 года. План – 106 квартир, общая площадь – 8500 кв. метров. Расположен в Виллозском сельском поселении Ломоносовского района Ленинградской области (близ Красного села).
Чистая ссудная задолженность ОАО «НОМОС-банка» на 1 июня составляет 170,7 миллиарда рублей, общий объем просроченной задолженности и процентов по ним – 9 миллиардов рублей. Активы банка – 244,3 миллиарда рублей.
АСН-инфо - Все о строительстве и недвижимости в России
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
