|
2010-02-27 18:33:34
Несмотря на кризис, прошлый год для Югры можно считать успешным: в округе введено порядка 824,8 тысяч квадратных метров жилья. Этого удалось добиться, как благодаря антикризисным мерам правительства региона, так и усилиям застройщиков, которые оперативно выходили из сложившейся ситуации: вводили более привлекательные условия для покупателей, договаривались с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступке части имеющихся активов. Но бюджетное финансирование на сегодня остается одним из самых весомых факторов повышения показателя ввода жилья.
Многим российским компаниям пришлось пройти через трудный процесс урегулирования 'проблемных' долгов со своими кредиторами - Сбербанком, ВТБ и рядом других кредитных организаций. И почти у всех девелоперов сделать это без потерь не получилось - банки получили далеко не самые худшие активы застройщиков. Удорожание заемных средств замедлило реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов стала заметно ниже в связи со снизившимися ценами, упал спрос и рынок значительно свернулся, но выстоял, несмотря ни на что.
К сожалению, возникали ситуации, когда банки и инвесторы не выполняли в полной мере, а иногда и вовсе не выполняли свои намеренья по инвестиционным соглашениям, усугубив тем самым ситуацию на российском строительном рынке. Особенно остро отток инвестиций в строительстве жилья почувствовали те компании, которые имели активы западных инвесторов. В тоже время, необходимо отметить, что кредитные организации и инвестиционные компании, которые оперировали российским капиталом, в большей степени сохранили объемы своих инвестиций в строительную отрасль. Если говорить о Ханты - Мансийском автономном округе, то застройщиков поддержали 'Сбербанк России' и Ханты-Мансийский банк.
Тенденция периода 2009 года - заморозка объектов, на которые не хватает финансовых ресурсов, сегодня уже столь очевидна. Некоторые проекты ждут улучшения рыночной конъюнктуры и появления кредитных средств, другие, в принципе, не имеют рыночного потенциала в существующем варианте, соответственно их ждет реконцепция. Провести реконцепцию проекта - значит сделать его более адекватным рыночной ситуации, к примеру, переориентировать коммерческие площади в гостиничные или жилые, упростить конструкцию, уменьшить площади квартир, изменить планировки и так далее. Застройщики сейчас стараются находить оптимальный баланс между себестоимостью строительства и установлением приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток финансов, необходимый для продолжения строительства. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации - этот процесс занимает в среднем год-полтора. В любом случае, сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.
Еще одна наиболее важная тенденция рынка выражается в том, что основная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности и большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес - классов. Доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи сейчас снизилась. Основной приток средств идет именно в эконом-класс, поэтому многие игроки рынка переводят свои объекты в этот сегмент.
В пятилетней перспективе специалисты ожидают строительный бум. Стратегически, перспективная задача округа, как и определено на федеральном уровне - достичь показателя ввода нового жилья не менее, чем 1 квадратный метр в год на человека, а сегодняшняя ситуация с жильем в регионе, как и в стране, говорит о том, что нам есть над чем работать. В настоящий момент обеспеченность жильем населения в Югре примерно 18,6, а в России, в среднем, порядка 21,7 квадратных метров на человека. Тогда как даже на Украине этот показатель равен 26 квадратным метрам, что уж говорить о Норвегии (74 квадратных метра), Германии (50 квадратных метров). В общем, потребность в жилье велика, поэтому строительство нового жилья продолжится, хотя некоторая 'просадка' объемов строительства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится.
Вполне вероятно, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом предложения. А вот в последующие годы, объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх. Изменится и стратегия работы - больше жилья будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предложения квартир с отделкой. А учитывая, что потребность в жилье по-прежнему большая, есть все шансы возникновения в среднесрочной пятилетней перспективе настоящего строительного бума в секторе строительства жилья эконом - класса, что, наконец, сделает его более доступным.
Весомые перспективы строительства у малоэтажного индивидуального жилья. Не так давно прежний губернатор округа Александр Филипенко утвердил долгосрочную целевую программу развития индивидуального жилищного строительства и уже в нынешнем году предполагается ввести в эксплуатацию 225 тыс. квадратных метров.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройке за 2009 год составила 44 281 руб. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 руб., двухкомнатной - 44 805 руб., трехкомнатной - 41 789 руб., четырехкомнатной - 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 руб. за м2.
Наиболее дорогое жилье в Ханты-Мансийске: его средняя стоимость 52 975 тысяч руб. за м2, Сургуте - 49 280 руб., Нефтеюганске - 47 920 руб., а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 руб., Лангепасе - 28 484 руб. и Урае - 28 545 руб.
В первом квартале 2009 года наблюдалась наиболее высокий уровень стоимости жилья. Он составлял порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций для России, и уже в четвертом квартале показатель составил 43 326 рублей. По нашим прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.
Ипотека в округе тоже набирает обороты. В период, когда банки ужесточили условия выдачи кредитов, поддержка со стороны 'Ипотечного агентства Югры' позволила гражданам получать необходимые средства на покупку новых квартир. Тем не менее объемы имеющегося жилья на рынке и количество нуждающихся в нем граждан значительно превышали возможности ипотечных программ. По данным 'Ипотечного агентства Югры', уровень вовлеченности населения округа в подпрограмму составил 0,25 процента (1,43 в позапрошлом году). Государственную поддержку получили 1 308 семей, что составляет 18 % от уровня 2008 года. Наименьшее количество семей, получивших поддержку, было во втором квартале - всего 118, к четвертому кварталу этот показатель увеличился почти в 4 раза и составил 463 семьи, но, тем не менее, по сравнению с прошлым годом этот показатель сильно уступает.
Мы прогнозируем изменение ситуации в следующем году, в том числе за счет законодательных нововведений, а именно расширения категорий граждан, имеющих право на получение государственной поддержки. Это должно еще более поддержать рынок, первые итоги этой работы будут виды уже в марте, апреле
ИА REGNUM
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
