|
2010-03-03 16:35:35
Рано или поздно квартирный вопрос встает перед каждым. Как решить его максимально эффективно: самостоятельно, либо же доверить риелтору? Если вы не обладаете свободным временем, стальными нервами, юридическим образованием, или просто плохо знаете законы рынка недвижимости, воспользуйтесь советами профессионала, - как найти грамотного риелтора, как выстроить с ним контакт и как понять, помогает ли он совершить выгодную сделку, или просто тратит ваши время, силы и средства.
Частный риелтор VS агентство
Первое, что нужно сделать, приступая к покупке или продаже жилья – обзвонить знакомых, которые уже занимались решением квартирного вопроса и обращались к профессионалам. Вы можете услышать о негативном опыте общения с риелторами, и тогда будете знать, куда вам точно не следует обращаться.
С независимым риелтором отношения придется строить на доверии и рекомендациях. Зачастую этот выбор оправдан, ведь услуги частного специалиста стоят, как правило, дешевле услуг агентств недвижимости, а заинтересованность в хороших отзывах и рекомендациях у него колоссальная, ведь от этого напрямую зависит его заработок.
Если ваш выбор падет на профессиональное агентство, имейте в виду, что в каждом из них есть внутренний так называемый 'черный' список агентств-конкурентов с подпорченной репутацией, с которыми дела лучше не иметь. Таким образом, становясь клиентом крупного агентства, вы можете рассчитывать, что ваш риелтор сначала заглянет в эту базу, и вряд ли будет работать с не имеющими доверия коллегами, какие бы выгодные объекты они не представляли.
Менее же всего выгодно обращаться к нескольким агентствам сразу. Мнение, что чем больше агентств будут продавать вашу квартиру, тем быстрее и выгоднее она будет продана, ошибочно. Представьте ситуацию: вы обратились в пять агентств и всем рассказали о параметрах своей квартиры. И каждое агентство внесло ваше жилье в общую для всех риелторов базу. Что предпримут потенциальные покупатели или их представители-риелторы, увидев в базе сразу пять одинаковых квартир? Правильно – начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки. Так же обстоят дела и при покупке квартиры – обратившись к нескольким агентствам одновременно, вы рискуете найти жилье дороже, чем рассчитывали.
Чтобы обезопасить себя от такого развития событий, после посещения нескольких агентств необходимо заключить так называемый эксклюзивный договор с одним выбранным, наконец, агентством и перед началом работы либо сдать ему на ответственное хранение оригиналы документов, если вы продаете квартиру, либо внести предоплату, если вы планируете квартиру купить. Это нормальная практика. Если вам будут продолжать звонить из ранее посещенных агентств – поставьте в известность своего риелтора, 'разбираться' с коллегами в этом случае должен будет он.
Из этого правила есть одно исключение: с несколькими агентствами одновременно довольно часто работают в Подмосковье, где все риелторы друг друга знают, и это обстоятельство не мешает делу. Однако, если вы не знаете реальные цены на недвижимость и не можете самостоятельно оценить продаваемую или покупаемую квартиру, то, обращаясь в несколько компаний одновременно, вы в любом случае рискуете потерять в деньгах.
Переговоры с агентом
В случае выбора агентства недвижимости не спешите заключать договор. Почитайте отзывы в Интернете, найдите сайт, изучите контактную информацию. Если выбираете из нескольких агентств, обойдите все, обсудите условия работы и стоимость услуг в каждом. Не забывайте, работа всех агентств стоит примерно одинаково, и если где-то расценки гораздо дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас, а в дальнейшем вам все равно придется доплачивать.
Одна из уловок - вам могут в более или менее обязательном порядке предложить оплатить некие 'дополнительные расходы', например, за ускоренную регистрацию или сбор документов (получение справки из БТИ, к примеру). Иногда это необходимо для сделки, если квартиру надо продать или купить срочно, иногда – нет. Если квартира продавалась в течение последних пяти лет, справка из БТИ может вообще не потребоваться, так как срок ее действия еще не истек (он составляет как раз пять лет), и вполне возможно, что справка до сих пор хранится в регистрационной палате, в документах о предыдущей сделке. Но даже если срочное оформление документов в вашей сделке необходимо (в большинстве регионов России это, кстати, пока неофициально-спорный вопрос, поэтому нет и четких цифр стоимости этих услуг), то, не зная принятых на сегодня расценок, вы рискует сильно за них переплатить.
Совет здесь может быть один: обсудите заранее все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе покупки или продажи недвижимости. Помимо перечисленных, это может быть платная реклама вашей квартиры в СМИ, услуги банка, в котором будут храниться деньги, составление договора купли-продажи и т. д. Кстати, в Московской области все допуслуги, если они требуются, дороже московских в 1,5-2 раза, как ни парадоксально это звучит. Так что, узнав о стоимости справок и срочной регистрации в Москве, не рассчитывайте, что в Подмосковье это обойдется дешевле.
Еще один важный пункт контроля - риелтор противоположной стороны сделки. Если ваши интересы представляют профессионалы – они будут взаимодействовать без вашего участия. Если вы все делаете самостоятельно – будьте осторожны, не забывайте, что этот человек представляет интересы только своего клиента и свои. В таком случае также нелишне поискать информацию об агентстве в Интернете, ведь этим людям вам придется доверять, а при покупке у них квартиры как минимум вносить аванс.
Подготовка к сделке
После обсуждения с риелтором его работы возьмите проект договора домой, чтобы в спокойной обстановке почитать бумаги, покажите знакомому юристу непонятные пункты. Конечно, исправлять договор по вашему желанию вряд ли будут, но пояснить непонятные моменты обязаны.
Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор - он не должен быть слишком большим. При покупке или продаже этот срок составляет в среднем около двух месяцев, при альтернативной сделке – три-четыре месяца. Если вы покупаете квартиру, в договоре обязательно должны быть отражены ваши требования к приобретаемой недвижимости, если продаете – цена, ниже которой квартира не может быть продана. Также выясните, вернут ли вам предоплату в полном размере, если на каком-то этапе вы откажетесь, по тем или иным причинам, от услуг агентства.
Попросите риелтора подробно информировать вас обо всех этапах его работы, чтобы быть в курсе происходящего. Если вы продаете квартиру, узнайте, в каких СМИ будут опубликованы объявления о продаже. Так вы сможете контролировать, что информация по квартире верна и цена соответствует обсуждаемой ранее или что объявление больше не выходит, когда договоренности по квартире уже достигнуты, а аванс внесен.
Иногда риелтор завышает цену квартиры в объявлении, чтобы в дальнейшем была возможность для торга, однако, этот момент, безусловно, должен быть оговорен заранее. Что касается самого торга, то делать это в обязательном порядке ваш риелтор не должен, однако, оговорить с ним это вы можете, заинтересовав вашего помощника материально. К примеру, вы можете предложить ему некий процент от каждой сэкономленной сотни тысяч рублей при покупке квартиры, и от каждой накинутой сверху сотни тысяч к оговоренной сумме за квартиру - при продаже.
Особенно 'узкие' места
Докладывать вам о каждом своем шаге риелтор не должен, но быть всегда в зоне доступа на телефоне – не только хороший тон, но и признак профессионализма. Что же касается обязательств, то информировать вас специалист должен на следующих этапах своей работы:
1. Выбор квартиры. Риелтор обязан поставить вас в известность, что приступил к поискам необходимого варианта. При этом он не должен сообщать обо всех, по тем или иным параметрам подходящих квартирах. Его задача - отсмотреть все предложения на рынке, выбрать нужное, отсеять неподходящее, чаще всего, по юридическим аспектам или из-за необходимости иметь дело с некорректными коллегами с другой стороны. В среднем из 100 более-менее подходящих вам по параметрам квартир действительно подходящих оказывается не более 20-ти, которые риелтор и предложит вам осмотреть.
2. Просмотр. Чем больше вы получите от риелтора вопросов о ваших предпочтениях, тем лучше – дотошный и любознательный профессионал сэкономит вам массу времени и сил, а также денег, если количество бесплатных показов ограничено договором с агентством. Не стесняйтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и старайтесь буквально залезть в каждый уголок просматриваемой квартиры. Закрытые под каким-то предлогом двери должны насторожить – добивайтесь от хозяев полной открытости и доступности. А вот от выражения эмоций лучше воздержаться - в целях все той же экономии. 'Излишняя' радость на лице покупателя вряд ли позволит потом ему поторговаться по цене квартиры.
Что касается личного присутствия риелтора на каждом просмотре, то это предмет устной договоренности и личных заинтересованностей сторон. Ездить с вами на все объекты он не обязан.
Непосредственно на просмотре документы на квартиру хозяева или их представители показывать вам не должны, а вот во время внесения аванса – обязаны. Накануне, на просмотре, будьте внимательны к адресу квартиры, запомните его, а лучше – запишите. Никаких расхождений между корпусом дома или номером квартиры и данными оригинальных документов на выбранное жилье быть не должно (вам могут показать квартиру этажом выше или ниже), так как это повод в дальнейшем признать сделку ничтожной.
3. Аванс. В Москве и Подмосковье, как правило, он обязателен, что для неподготовленных покупателей из регионов иногда становится открытием и поводом для напрасного недоверия. Аванс за квартиру, который сегодня составляет около 1-5% от стоимости квартиры (вариативно) - это подтверждение серьезных намерений участников сделки, так как одна сторона платит 'живые' деньги, другая - подписывает авансовый договор с указанием своих обязательств. Аванс, как правило, вносится 'наличкой', риелтор при этом должен присутствовать обязательно, ведь это ключевой момент. Иногда риелторы сами вносят предоплату друг другу, без присутствия продавца и покупателя, но тогда у них должны быть доверенности от своих клиентов, - не нотариальные, в простой письменной форме, бланки подобных доверенностей, как правило, есть во всех агентствах.
Перед подписанием документов об авансе внимательно с ними ознакомьтесь, проверьте, есть ли у агентства доверенность от продавца квартиры на принятие от вас денег. И не вносите никаких предоплат, пока не увидите оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру!
4. Сбор документов. У профессионального риелтора при обычной сделке по покупке квартиры на подготовку к сделке уходит в среднем 3-10 дней (после того, как нашли квартиру уже с пакетом документов). При продаже квартиры сбор документов может занять около месяца. На этом этапе крайне необходим подробный разговор об условиях сделки, вплоть до дня получения ключей – к примеру, у том, когда относительно даты регистрации договора купли-продажи квартиры покупатель может въехать в квартиру. И помните: продавец может на любом этапе сделки, до последнего дня регистрации, отозвать договор, поэтому просить ключи 'чтобы начать делать ремонт' до получения документов из регистрационной палаты преждевременно.
5. Сделка. Накануне попросите у своего риелтора проект договора купли-продажи, почитайте его внимательно, сложные моменты подробно обсудите. Попросите еще раз разъяснить вам все этапы предстоящей сделки – как будут происходить денежные расчеты, раньше или позже подписания договора купли-продажи, в какой момент будет подписываться договор, когда он будет зарегистрирован, в какой момент вы получите ключи от квартиры (если вы покупатель) или деньги (если вы продавец) и т.д. Этот день самый ответственный для вас, вы должны быть к нему готовы на все сто.
Независимый риелтор Елена Данина
Российское информационное агентство «Новости»
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
