|
2012-06-19 15:25:53
Федеральные чиновники то и дело говорят о необходимости исчислять налог на имущество, исходя из рыночной оценки недвижимости – сейчас налог на квартиры население платит по инвентаризационной стоимости, которая в десятки раз ниже рыночной.
Аналитики считают, что попытка перехода на новые правила исчисления налога может произойти после выборов уже в 2012 году. Мы обратились за разъяснениями о том, кто и как оценит наши квартиры, к председателю правления Северо-Западной палаты недвижимости Павлу Созинову.
- Что сейчас считается рыночной оценкой квартиры?
- Понятие рыночной оценки используется при выдаче ипотечных кредитов и субсидий. До прошлого года рыночной оценкой в Петербурге признавалась оценка, выданная ГУИОН – Государственным управлением инвентаризации и оценки недвижимости. Сейчас рыночной оценкой считается оценка Минрегионразвития. И если оценка ГУИОН от стоимости аналогичных объектов, которую заявляют риэлтеры, отличается на 10 - 15%, то стоимость кв. метра, предлагаемого Минрегионом, отличается на 40 - 50%.
- В какую строну?
- В меньшую. То есть серьезно говорить об этих инструментах, как о рыночных, не приходится. В то же время именно эти данные закладываются Жилищным комитетом в формулы для расчета субсидий на приобретение жилья.
- А как поступают частные оценщики?
- Оценивают недвижимость на основе 135-го федерального закона и собственных стандартов деятельности. Безусловно, эта оценка может серьезно варьироваться в зависимости от подходов оценщиков.
- Правильно ли рассчитывать налог, исходя из рыночной оценки квартир?
- Рыночная цена – величина динамическая, она может меняться во времени и достаточно быстро. Она четко привязана к инструментарию оценщика. Поэтому расчет налога будет довольно сложен. Когда речь идет о продаже объекта или о сдаче внаем, то тогда рыночная оценка уместна и налог должен быть весомым. Если квартира либо сдается, либо продается и покупается, то налог должен исчисляться из дохода.
- А если квартира не сдается и не продается?
- Стоимость аналогичных объектов может варьироваться от 20 до 25%, это повседневная практика оценщика. Поэтому государство будет вынуждено обращаться к определенным методикам оценки и к аккредитациям оценщиков, рискуя нарушить действующее законодательство и монополизировать действующий рынок оценки.
- А какова была бы оптимальная схема налогообложения недвижимости?
- Проблема заключается в том, что мы пытаемся оценить части целого. Квартиру вместо дома со всеми его проблемами – инженерией, соседними объектами. Если бы оценка строилась от единого имущественного комплекса, в данном случае - дома, то все было бы значительно проще.
Комментарии
Инна Попова, руководитель отдела оценки АРИН:
- Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, продажи объекта на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, по факту рыночная стоимость появляется только тогда, когда на квартиру нашелся покупатель.
Оценка стоимости жилья складывается из оценки сопряженных факторов, которые условно можно разделить на несколько групп: местоположение, состояние жилого дома, характеристики самой квартиры.
На мой взгляд, рассчитывать величину налоговых выплат от рыночной стоимости - правильно. Во многих западных странах платят процент от рыночной стоимости в качестве налога, и эта система не дает серьезных сбоев.
Однако у нас нужно разработать эффективную методику оценки. Впрочем, собственники, несогласные с проведенной оценкой стоимости, скорее всего, смогут обратиться к независимым экспертам.
Денис Сафронов, юрист МО Ломоносовский муниципальный район:
- Не все готово для принятия столь важных изменений: во-первых, нужно произвести полную оценку объектов недвижимости. Во-вторых, нужны изменения в Налоговый Кодекс.
Рыночная стоимость, должна отражать возможную доходность жилья. В настоящее время недостаточно данных для проведения всесторонней и адекватной рыночной оценки. Возможна ситуация, при которой оценка будет весьма субъективна, и владельцы элитной недвижимости смогут избежать уплаты высоких налогов. Необъективная рыночная оценка может негативно сказаться на финансовом положении пенсионеров и малообеспеченных граждан, которым квартиры в центре города достались по наследству.
Еще один нюанс: владельцы недвижимости, возможно, смогут обращаться за консультацией к независимому оценщику. Оплата работ по оценке может достигать 5 - 10 тысяч рублей, а оценка может привести к тому, что рыночная стоимость объекта будет значительно снижена. Те же, кто не имеет возможности заплатить за независимую оценку, будут вынуждены платить налог так, как его рассчитают по общим правилам.
Справка
Цена кв. м в Петербурге по пибовской оценке составляет в среднем порядка 4 тысяч руб. В июле средняя цена кв. м на вторичном рынке – 82 900 руб.
Как считают налог сейчас
В середине сентября истекает срок уплаты первой половины налога на приватизированные петербуржцами квартиры. В этом году он, как и прежде, исчисляется из инвентаризационной, она же, «пибовская» стоимость жилья. Ставка налога составит 0,1% для квартир стоимостью до 300 тыс. рублей, 0,2% - от 300 до 500 тысяч, 0,3% - свыше 500 тысяч. Относительно 2010 года «пибовская» стоимость увеличится примерно на 8%.
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
