|
2001-11-23 00:00:00
Московские застройщики выходят на подмосковный рынок недвижимости. Связано это c ужесточением условий работы в столице, где частным компаниям вскоре уже будет не под силу получить площадку под жилое строительство.
Подмосковье ? один из самых перспективных рынков жилья. По объему строительства он лишь незначительно уступает Москве. Как сообщил областной министр строительства А.Горностаев, за последние пять лет в Подмосковье было введено 12,942 млн кв. м жилья. По мнению министра, объемы жилищного строительства будут расти. Финансироваться жилищное строительство будет из внебюджетных источников, т.е. денег частных инвесторов, прежде всего ? московских. Столичные предприниматели считают, что потенциал подмосковного рынка весьма велик ? по разным оценкам его емкость измеряется несколькими миллионами квадратных метров.
В ближайшие годы в Подмосковье может начаться самый настоящий бум, причем не только в районах, примыкающих к МКАД, но и в отдаленных городах области.
Во-первых, наряду с местными застройщиками здесь вскоре активизируются частные столичные инвесторы, которых рано или поздно вытеснят с московского рынка, где намечается монополизация жилищного строительства.
Во-вторых, в большинстве районов области благожелательно относятся ко всем инвесторам независимо от их географического происхождения. Судьбу проектов решают в самих районах, а не в областной администрации, что сильно облегчает работу застройщиков.
В-третьих, спрос на жилье в Подмосковье имеет колоссальный потенциал для роста. Расходы на строительство и оформление землеотводов здесь значительно меньше, чем в Москве ? соответственно и конечные цены на жилье гораздо ниже столичных.
Недавно в Подмосковье появился гигант местного рынка жилищного строительства ? ГУП ?Управление инвестиционных программ Московской области?. Однако, несмотря на масштабность заявленных планов, эта организация и по сей день работает всего лишь как один из д#евелоперов. Этим летом ГУП совместно с СДМ-банком, выступившим инвестором строительства, сообщили о сдаче первого совместного проекта ? комплекса из двух домов (в 10 и 14 этажей) в Лобне общей жилой площадью 11 тыс. кв. м. Проекту уже год (банк открыл финансирование в августе 2000 года), но к середине 2001 было продано всего 40% квартир.
У ГУП есть еще ряд проектов, находящихся на более ранних стадиях ? комплекс из семи домов в Люберцах (30 тыс. кв. м) и недавно начавшееся строительство дома в Реутове.
Подмосковные проекты отличаются выгодным для инвестора соотношением собственных вложений в строительство и средств покупателей. По словам главы СДМ-банка А.Ландсмана, банку достаточно прокредитовать жилой проект на 30%, остальное ? за физическими лицами. Застройщику обеспечена достаточно привлекательная и не слишком рисковая рентабельность вложений. Потому-то и тянет представителей девелоперского бизнеса в подмосковные города.
Московскую область уже давно принято делить на три пояса: ближнее Подмосковье, города средней удаленности (порядка часа езды электричкой), а также дальний пояс, куда входят окраинные районы.
Девелоперская среда ближнего Подмосковья нисколько не уступает столице по деловой агрессивности. В этих областных ?оазисах? и сложились активно работающие компании, которые успешно возводят дома в Химках, Мытищах и других городах. Причем головная боль у них та же, что и у столичных девелоперов ? при интенсивном строительстве ресурсы выгодных земельных площадок быстро истощаются, поэтому найти удачный участок становится все труднее.
В более удаленных уголках Подмосковья строительство ведется почти в любом районном центре области, однако все гораздо скромнее. Вполне нормальным явлением считается недостроенная коробка дома, где в будние дни может вообще не быть рабочих. Этажи строятся по мере поступления денег, а это ? процесс долгий и неритмичный.
Застройщики, работающие ближе к Москве, понимаю#т, что в строительстве весьма важна поточность, и главная часть бизнеса ? формирование новых проектов. В глубинке часто преобладает несколько кустарный подход к делу, когда на первом месте оказываются нюансы производственного процесса. Впрочем, иногда такой ?бизнес-стиль? дает совершенно неожиданные результаты. Классический пример ? Нарофоминский ДСК, производящий ширококорпусные дома. Местной гордостью стала особая добавка, которая делает излишним пропаривание железобетонных изделий при температуре от 12 градусов. В Наро-Фоминске пустили лишний пар на отапливание социальных объектов района. В результате уплаты налогов паром местный бюджет оказался должен ДСК.
Потребителя в Подмосковье устраивает соотношение цена:качество. Здесь в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту можно купить жилье, которое дешевле квартиры в ?панели? на столичных выселках (самая низкая московская цена сейчас составляет порядка $420 за кв.м). При сопоставимой географии эта ценовая разница становится еще более ощутимой. Первичный рынок Реутова оперирует ценами порядка $320 за кв. м, а в соседнем Ново-Косино цены уже измеряются суммой в $600 за кв. метр.
Чем дальше в область, тем очевиднее смещение проектов в нишу, по местным меркам, элитную. Едва ли не единственный проект нового строительства в Дмитрове ? заметный издалека дом, отделанный красным кирпичом. Схожую картину можно увидеть и в смежных с Подмосковьем областных центрах. Центр Тулы поражает масштабной стройплощадкой, на которой возводится сразу несколько кирпичных башен.
Девелоперы говорят, что в области вообще нет смысла ставить иные дома, кроме элитных: строительство жилья, аналогичного уже существующему на местном вторичном рынке, окажется невыгодным ? его цена может быть ниже стоимости строительно-монтажных работ. Это подтверждают и застройщики, работающие на коттеджном рынке. По словам одного из них, железобетонные изделия зачастую выгоднее везти из Смоленска, чем закупать их на близл#ежащих заводах.
Одним из последних веяний времени стал рост интереса московских застройщиков к отдаленным районам области. Отличие московского подхода в том, что проекты изначально формируются с запасом ? это крупные площадки, освоение которых изначально рассчитано на несколько сезонов. В качестве примера можно назвать проект компании ?Социальная инициатива? в Истре, которым предусмотрена застройка более чем 60 гектаров.
Большие финансовые возможности столичного бизнеса позволяют разрабатывать комплексные проекты застройки крупных территорий. У местных бизнесменов не так много денег, чтобы вкладываться в столь серьезные проекты.
Кроме того, у столичных девелоперов гораздо более развита техника бизнес-планирования и расчетов, позволяющая сделать долговременный проект надежным в финансовом отношении. Дальнее Подмосковье ? едва ли не предельно допустимое расстояние от стройплощадки до головного офиса компании, т.к. процесс инвестирования нуждается в постоянном контроле.
Пока крупных проектов в дальнем Подмосковье ? считанное количество. Да и со временем их вряд ли станет намного больше ? очень уж велик ресурс площадок в ближних к Москве населенных пунктах, где вложения в недвижимость более ?быстры? и эффективны. Тем не менее, факт налицо: частные инвесторы уходят из Москвы.
По материалам журнала "Компания" подготовило Агентство ВПС/WPS
Ежедневная газета "Квартира, Дача, Офис"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
