|
2003-12-26 00:00:00
Аналитики сошлись во мнении, что основной причиной этого стало влияние макроэкономических факторов, а не низкий уровень предложения, как это было в предыдущие годы.
Кто инвестировал?
Сами строители объясняют рост цен повышением себестоимости квартир. К примеру, по словам вице-президента -Интеко- Олега Солощанского, комплектующие панельных домов (бетон, песок, щебень, металл, фурнитура ? окна и двери, и т. п.) в рублях подорожали минимум на 35-40 процентов. Это и заставило многих застройщиков компенсировать издержки повышением цен на квартиры, а некоторые компании ? осуществить покупку предприятий-поставщиков стройматериалов. По мнению О. Солощанского, приобретение их компанией нескольких цементных заводов привело к снижению себестоимости панельных домов на 5-7 процентов.
Однако не все строители имели возможность идти по этому пути. Потому и рост цен на жилье в целом стал зеркальным отражением процессов, происходящих в экономике России. Так, в течение 2003 года происходило -бегство- от доллара ? население Москвы переводило сбережения в рубли, евро и недвижимость. Большинство риэлторов утверждают, что до 40% всех реализуемых ими квартир пришлось как раз на -инвесторов из народа-. А по отдельным направлениям (в первую очередь однокомнатным квартирам) скупкой жилья с целью дальнейшей перепродажи занималось 50-55% -инвесторов-.
Интересно, что данные операции совершали и юридические лица ? страховые, финансовые компании, паевые инвестиционные фонды и даже небольшие банки. Так, по словам руководителя Департамента перспективных проектов страховой компании -Жива- Николая Калашникова, у ряда крупных и средних страховых компаний до 10% инвестиционного -портфеля- составляют вложения в московское жилье. По его оценке, это суммы в 70-100 млн. долларов.
Величина удорожания
В этом году цены на столичное жилье в среднем по рынку, как мы уже говорили выше, выросли на 30%, приблизившись к психологически важной от#метке в 1500 долларов за метр. Пик роста пришелся на сентябрь-октябрь, когда квартиры дорожали на 3,5-4% в месяц. Рост цен, кроме макроэкономических факторов, был связан с исчерпанием возможности массовой застройки районов.
В конце прошлого года мы предсказывали, что нынешнее удорожание квартир составит 16-18%, и, в общем-то, наш прогноз сбылся ? с прибавкой в 14%, на которые обесценился доллар по отношению к рублю. То есть застройщикам приходилось продавать больше долларов именно на эту величину ? 12-14%, чтобы рублями рассчитаться с поставщиками стройматериалов и услуг.
Рискнем предположить, что в 2004 году рост цен на квартиры составит минимум те же 16-18%, причем в эту цифру заложено обесценение рубля по отношению к доллару на 6% (прогноз министра финансов Кудрина). То есть чистый рост цен составит 10-12 процентов. Но это будет уже другой рост.
С окраин Москвы ? на Подмосковье
Цены на дешевое жилье (панельные дома в непопулярных с потребительской точки зрения районах ? ЮВАО и ЮАО) достигли сегодня потолка в 1000 долларов за квадратный метр. Предел роста на этот тип квартир составляет примерно 200 долларов. До отметки в 1200 долларов они -доползут- за два года. Марьино, Южное Бутово, Новопеределкино и ряд других окраин ? работы строителям там осталось аккурат на этот срок. Массовый спрос на недорогое жилье, которого в Москве практически не останется, переместится в ближайшее Подмосковье. Уже сегодня все больше людей предпочитают за те же деньги купить квартиру в хорошем доме в ближнем Подмосковье, чем в панельном доме где-нибудь на окраине столицы, преимущественно за МКАД.
Вечный рост
Рискнем предположить, что рост цен в Москве сохранится еще минимум 3-4 года. Один из определяющих факторов удорожания ? это макроэкономическая ситуация в стране. Как предполагает подавляющее число аналитиков, критической отметкой для столичного рынка жилья будет цена барреля нефти в 18 долларов и экономический #рост в два процента. Думаем, что до президентских выборов 2008 года как минимум один из этих факторов не приблизится к критической отметке.
Еще один фактор ? это продолжающаяся миграция в Москву. По данным ГУВД столицы, ежегодно в город прибывает 350-400 тыс. мигрантов и 150-200 тыс. человек из них становятся москвичами. Примерно такое же число мигрантов прибывает и в Московскую область.
Изменится и качественное наполнение рынка жилья. Постепенно в прошлое будут уходить дешевые панельные серии. По словам О. Солощанского, в ближайшие 2-4 года панельное домостроение переориентируется на некий гибрид панельного и монолитного дома (ближайший аналог ? сегодняшние серии -Призма- и -Бекерон-). Себестоимость их строительства, по его словам, как минимум на 20% выше средней величины по современным панельным домам. Да и сами строители, не дожидаясь увеличения спроса на качественное жилье со стороны потребителей, перейдут на монолитное жилье. Объясняется это просто: свободных участков земли в Москве все меньше, а те, что еще остались, стремительно дорожают ? в среднем с нынешних 1,8 млн. долларов за гектар до 3 миллионов. Понятно, что на том же клочке выгоднее возвести 30-этажную монолитную башню, чем 22-этажный панельный дом.
Кстати, будущее ? за высотным домостроением в среднесрочной перспективе. По оценке президента строительной компании -СУИ-холдинг- Азария Лапидуса, еще до 2010 года в Москве придут к осознанию необходимости возведения домов минимум в 60 этажей. И к тому же времени уже появятся минимум 20-30 домов в 40-45 этажей. Несмотря на то, что себестоимость их возведения выше простых ?монолитов? на 30% (в первую очередь за счет соблюдения повышенных норм безопасности конструкции), такие небоскребы будут востребованы потребителями. Уже сегодня на примере первых высоток ?Эдельвейс? и ?Вертикаль? видно, что покупают в первую очередь квартиры на верхних этажах.
В совокупности все эти факторы и еще ряд менее определяющих (уд#орожание земли, увеличение зарплаты строителей, а также цен на стройматериалы) позволяют нам утверждать, что неуклонный рост цен на московские квартиры, пусть и не таким темпами, как в предыдущие 3 года, но будет продолжаться.
Ежедневная газета "Квартира, Дача, Офис"
|
Жилая
Продажа квартир
Новостройки
Аренда
Загородная
Коммерческая 
Доска объявлений
Реестр фирм
Материалы
Работа
Кабинет
Почта
